CASA: VADEMECUM PER CHI ACQUISTA UN IMMOBILE
1 – Acquistare una casa
2 – La ricerca dell’immobile
3 – Il contratto preliminare d’acquisto
4 – La compravendita
5 – profilo fiscale
1 -ACQUISTARE UNA CASA
L’acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. Così come la vendita di un immobile, sigla momenti densi di significato: dall’investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l’acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.
Per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell'acquisto di beni di così rilevante valore, è importante rivolgersi al notaio, che vi consiglierà anche le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.
Ogni notaio può, sempre restando nella sede assegnata, esercitare il suo ministero relativamente ad immobili ovunque posti sul territorio nazionale: a titolo esemplificativo le parti di una compravendita di un immobile sito a Palermo possono comunque recarsi presso un notaio di Torino affinché lo stesso provveda alla stipula del contratto.
La scelta del notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti: tuttavia nell’ambito delle compravendite immobiliari la scelta del notaio è in genere riservata alla parte acquirente essendo la stessa onerata del pagamento dei compensi spettanti al notaio, salvo diverso accordo.
2 - LA RICERCA DELL’IMMOBILE
I - SE C'E' UN INTERMEDIARIO
Nel caso ci si rivolga ad una agenzia immobiliare, si consiglia:
1) dopo aver visitato l’immobile e averlo trovato di proprio gradimento, pretendere di conoscere la condizione del bene relativamente sia alla intestazione di proprietà presso l’Agenzia del Territorio – Servizi di pubblicità immobiliare (provenienza per atto di compravendita o di donazione, successione, ecc.), che alla situazione catastale e di regolarità sotto il profilo della concessione amministrativa (condoni, concessioni, licenze, permessi, altro), chiedendo di poter visionare le relative planimetrie e la documentazione catastale;
2) al momento della richiesta da parte dell’intermediario di sottoscrivere la proposta di acquisto tener conto che:
- tale proposta rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita (v. di seguito), contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento;
- non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente;
- obbliga soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia;
- l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare (il quale potrà solo conservare in deposito l’assegno);
- occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per permetterne la verifica.
II - SE LA TRATTATIVA E' DIRETTA
Nel caso di trattativa diretta tra venditore e acquirente si consiglia di rivolgersi ad un Notaio onde procedere alle necessarie verifiche prima di sottoscrivere il preliminare.
Questa indicazione vale anche – e soprattutto – per il venditore il quale potrebbe in buona fede ignorare alcuni vincoli o alcune particolari regole che è necessario rispettare prima di impegnarsi a vendere.
3 - IL CONTRATTO PRELIMINARE D'ACQUISTO
Compiute le necessarie verifiche e pattuiti con il venditore i termini del contratto, si procede alla stipula del contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso), col quale i contraenti si obbligano a stipulare, entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascono così da tale accordo preliminare (seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti (e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l'intervento del Giudice).
Il contratto preliminare di compravendita può essere trascritto presso l’Ufficio del Territorio, purché risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile “l’intervento” del notaio); gli effetti della trascrizione cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo.
La trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate.
Quando si consiglia la trascrizione del contratto preliminare:
La trascrizione del preliminare è consigliabile e comunque particolarmente opportuna nei seguenti casi:
- quando il venditore è un imprenditore;
- quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
- quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
- quando viene versata una caparra di importo elevato.
I costi della trascrizione del contratto preliminare:
La trascrizione del contratto preliminare comporta costi aggiuntivi che solo in parte sono recuperabili. In ogni caso il costo di un preliminare trascritto è enormemente inferiore al danno che può derivare dalla mancata trascrizione.
Costi irrecuperabili fissi (qualunque sia il valore dell’immobile):
Euro 168,00 per imposta fissa di registro;
Euro 168,00 per imposta fissa di trascrizione;
Euro 94,00 per tassa ipotecaria e bollo di trascrizione;
Euro 58,48/87,72 per marche da bollo.
Costi recuperabili:
0,5% sulla caparra e 3% sugli eventuali acconti prezzo (non recuperabili quando si acquista dall’impresa costruttrice o comunque nelle vendite soggette a Iva).
Compenso del notaio:
Quando il medesimo notaio viene incaricato di stipulare sia il preliminare sia il definitivo, alla fine della pratica il suo compenso, salvo casi particolari, non supererà di molto quello che gli è dovuto per la sola stipula del definitivo, poiché il notaio deve compiere in ogni caso la maggior parte degli accertamenti.
4 - LA COMPRAVENDITA
In generale la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo; più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.
Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell’estrema importanza della proprietà immobiliare, non solo esige che l’accordo delle parti rivesta la forma scritta, ma richiede anche l’osservanza di talune regole essenziali, la presenza di alcuni requisiti fondamentali ed il contestuale adempimento di alcuni obblighi particolari.
Nel contratto di compravendita sono riportate le generalità anagrafiche tanto del venditore che dell’acquirente, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con l’indicazione della sua ubicazione, della sua natura, e dei suoi confini nonché la sua identificazione catastale ed alcune obbligatorie informazioni a livello urbanistico-edilizio. Naturalmente è indicato il prezzo di acquisto dell’immobile e le sue modalità di pagamento (ossia se è stato già pagato o viene pagato contestualmente, con conseguente rilascio di quietanza da parte del venditore oppure se vi è una dilazione nel pagamento); è riportato se la consegna dell’immobile sia già avvenuta, oppure avvenga contestualmente o debba avvenire entro e non oltre una certa data (eventualmente prevedendo una penale in caso di ritardo); vi è la prestazione della garanzia da parte del venditore in merito alla piena disponibilità e libertà del bene o, viceversa, l’indicazione degli eventuali vincoli o gravami e delle modalità di estinzione e cancellazione dei medesimi; nonché infine, possono essere inseriti tutta una serie di specifiche pattuizioni, variabili di caso in caso, sulla base di quanto richiesto dal contraente e consigliato dal notaio, in genere onde evitare possibili future discussioni (a titolo esemplificativo, si pensi alla ripartizione delle spese condominiali, sull’eventuale cessione, unitamente all’immobile, anche di alcuni mobili o accessori dello stesso; alla previsione di deroghe o ampliamenti delle garanzie tradizionali.
5 - PROFILO FISCALE
Al momento dell'acquisto di un immobile, la legislazione tributaria italiana prevede il pagamento di determinate imposte e tasse, da pagarsi in genere contestualmente alla stipula del contratto notarile di compravendita, nelle mani del notaio che svolge, dunque, il “gravoso” compito di esattore delle tasse.
Tali imposte sono quasi ormai esclusivamente a carico dell’acquirente.
Acquirente (imposte per l’acquisto)
La disciplina normativa che regola tale fattispecie è alquanto complessa e può essere schematicamente semplificata, avendo riguardo ad un profilo soggettivo e ad uno oggettivo.
Sotto il primo punto di vista, è opportuno sottolineare come due siano i principali tipi di imposta correlati alla compravendita immobiliare: l'imposta di registro (e le relative imposte ipotecarie e catastali) e l'IVA.
L'applicazione dell'una o dell'altra imposta è direttamente connessa con la qualificazione soggettiva della parte venditrice: l'IVA si applica, infatti, in generale e salvo alcune particolari esclusioni, a tutte le vendite effettuate da imprese, chiunque sia l'acquirente; l'imposta di registro si applica, invece, in tutte le ipotesi in cui il venditore sia un soggetto privato non imprenditore nonché in alcuni particolari casi di vendita da parte di imprese, in considerazione del genere di bene compravenduto (profilo oggettivo).
L'applicazione di un tipo di imposta preclude quindi l'applicazione dell'altro.
Nell'ambito di ogni tipo di imposta, vi è poi una diversificazione di aliquote (ossia della percentuale di tassazione da calcolare sul valore dichiarato) in considerazione anche qui, della natura del bene e del soggetto (questa volta) acquirente (e di eventuali particolari agevolazioni che lo stesso può richiedere).
Schematicamente ed esemplificando si può così sintetizzare:
- vendita da impresa costruttrice: IVA (4%-10%-20%) (salvo terreni agricoli);
- vendita da imprese diverse: IVA (4%-10%-20%) (se immobili non abitativi e terreni edificabili altrimenti imposta di registro);
- vendita da privati: imposta di registro (3%-10%-11%-18%) (in considerazione della natura del bene).
Agevolazioni (acquisto della cosiddetta prima casa di abitazione)
- Allorquando, infatti, il venditore sia l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell’immobile, la compravendita è soggetta al regime fiscale dell’IVA, che l’acquirente ha l’obbligo di versare all’impresa stessa, e non al notaio, contestualmente al pagamento del prezzo di vendita e dietro presentazione di regolare fattura; l’importo dell’IVA da versare al costruttore è pari al 4% del prezzo di vendita concordato, così come riportato in fattura (o nelle fatture) e dichiarato nell’atto di compravendita dinanzi al notaio. L’acquirente ha altresì l’obbligo di pagare al notaio anche una serie di imposte e tasse direttamente connesse alla stipulazione del contratto di compravendita (a mero titolo esemplificativo imposte di registro, ipotecarie, catastali, di bollo) e che il notaio ha, pertanto, il dovere di restituire allo Stato al momento del compimento di tutti gli adempimenti su di lui incombenti.
- Nell’ipotesi, invece, in cui il venditore non sia un’impresa costruttrice ma sia un privato (potrebbe anche essere un’impresa o una Società ma che non svolge attività edilizia), l’acquirente ha l’obbligo di pagare al notaio, al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita, una somma pari al 3% del prezzo di vendita concordato e dichiarato nell’atto notarile, a titolo di imposta di registro, nonché un’altra somma per il pagamento di una serie di altre imposte e tasse connesse alla stipula del contratto ed al conseguente passaggio di proprietà (imposte ipotecarie, catastali, di bollo, ecc., come già evidenziato sopra in merito all’ipotesi di atto soggetto ad IVA).
Quattro sono i requisiti richiesti dalla normativa vigente per usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, consistenti, appunto, nell’applicazione (alternativa) dell’aliquota al 4% (per l’I.V.A.) ed al 3% (per l’imposta di registro) anziché al 10%: il primo, a carattere oggettivo, consiste nell’essere la casa da acquistare una “abitazione non di lusso”; gli altri tre, a carattere soggettivo, consistono nell’avere la propria residenza anagrafica nel Comune ove è situato l’immobile acquistato (o nell’impegnarsi a prendere ivi la residenza entro diciotto mesi dalla firma del contratto di acquisto o svolgere ivi la propria attività), nel non essere proprietario esclusivo (anche in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove si trova appunto l’immobile acquistato, ed infine nel non essere proprietario neppure per quote (anche in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione acquistata usufruendo già delle agevolazioni fiscali per la cosiddetta prima casa.
Una volta goduto di dette agevolazioni fiscali, non è possibile rivendere l’immobile acquistato prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento di una somma pari alla differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa”, maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi. L’attuale normativa consente tuttavia di rivendere la “prima casa” senza incorrere nel pagamento della sanzione suindicata nell’ipotesi in cui entro un anno dalla data di vendita della casa, si provveda a riacquistarne un’altra da adibire a propria abitazione. In questa ipotesi, inoltre, non soltanto si evita, come detto, il pagamento dell’ulteriore imposta con la relativa sanzione, ma è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta (di registro o sul valore aggiunto) già pagata in occasione del primo acquisto: è questo, in termini tecnici, il cosiddetto “credito d’imposta”, per le cui modalità ed ambito di applicazione è sicuramente opportuno rivolgersi al notaio di fiducia, che, valutando con specifica attenzione il caso concreto, suggerirà le possibili soluzioni e consiglierà in modo da garantire il maggior risparmio economico consentito dalla legge.
Prezzo e valore tassabile
La Finanziaria 2006 ha introdotto importanti ed innovative disposizioni in materia di trasferimenti immobiliari, secondo la quale le parti possono dichiarare nell’atto di compravendita il prezzo reale concordato, ma l'acquirente pagherà le imposte in base al valore catastale rivalutato dell’immobile.
Le nuove regole si applicano a due condizioni:
· che si tratti di operazioni fra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
· che il trasferimento riguardi immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
Sono quindi escluse dalla nuova normativa, tra l'altro, le vendite eseguite dai costruttori, che restano soggette ad IVA secondo le vecchie regole.
Sono pure escluse, ad esempio, le vendite di uffici e negozi.
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