MUTUI E FINANZIAMENTI: VADEMECUM PER CHI RICHIEDE UN MUTUO IPOTECARIO
Sommario: 1 – il mutuo. 2- La chiarezza del contratto. 3 – Il tasso. 4 – La durata e l’ammortamento. 5 – Le spese accessorie. 6 – Trattamento fiscale dei mutui bancari. 7 – La penale per estinzione anticipata. 8 – I tempi di istruttoria. 9 – Le modalità di erogazione. 10 – la detraibilità fiscale. 11 – L’importo dell’ipoteca. 12- la cancellazione dell’ipoteca. 13 – i limiti alla facoltà di vendere. 14 – Le garanzie supplementari richieste dalla banca. 15 – La rinegoziazione. 16 – Le clausole vessatorie.17 – i consulenti e gli intermediari. 18 - il ruolo del Notaio e la parcella notarile
Il mutuo
Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne e disporne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.
Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).
Non costituisce una specie particolare il cosiddetto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.
La chiarezza del contratto
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la qual cosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.
Il tasso
E' generalmente l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E' invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
E' necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente puo' diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.
Il tasso (o: saggio) degli interessi è usualmente determinato in termini percentuali; esso può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che vengono determinati con criterio di obiettività e terzietà. Ad esempio l'Euribor è una quotazione (media) di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.; mentre l'I.R.S. (interest rate swap) è il parametro finanziario di riferimento per stabilire il costo delle operazioni a medio e lungo termine regolate a tasso fisso. Il tasso può anche essere "misto": con questo termine si indica l'ipotesi in cui, a particolari scadenze temporali, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa. Ciò, secondo i termini contrattuali, può avvenire una o più volte nella durata del mutuo, e usualmente viene rimesso ad una scelta da effettuarsi da parte del mutuatario con un preavviso stabilito.
La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità e totale responsabilità.
Particolari interessi sono quelli di mora, cioè quelli che cominciano a decorrere su una rata scaduta e non pagata, fintantoché il pagamento avvenga. La decorrenza degli interessi moratori ripaga la banca del ritardo nel poter disporre del denaro rispetto alla scadenza prevista, ed aggrava, evidentemente, la posizione debitoria del mutuatario. Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pagamenti; anch'esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli, affliggendo in modo eccessivo il mutuatario. Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamenti delle rate, può condurre alla decadenza dai termini di dilazione e alla risoluzione del contratto per inadempimento assoluto.
La durata e l'ammortamento
Uno degli elementi essenziali nella contrattazione di un mutuo è la dilazione concessa nella restituzione del capitale prestato, cioè la durata. In termini generali la maggiore durata di un mutuo comporta un abbassamento in termini relativi dell'importo di ciascuna rata di ammortamento, dando un maggior respiro al mutuatario; il tutto, però, comporta anche, complessivamente, il pagamento di un ammontare maggiore di interessi, proprio perché il capitale viene restituito con maggior lentezza. La prassi inoltre evidenzia che a una durata più lunga corrisponde anche un aumento del tasso di interesse, a compensare un evidente maggior rischio della banca.
La restituzione della somma mutuata avviene, dunque, secondo i termini che vengono fissati dalle parti: il complesso di questi accordi costituisce il piano di ammortamento.
Un'adeguata informazione/presa di conoscenza sul piano di ammortamento, è indispensabile al mutuatario al fine di valutare in concreto la propria capacità di adempimento, di programmare con prudenza i futuri flussi finanziari in entrata e in uscita dal proprio patrimonio, e di scegliere lo schema di rimborso maggiormente compatibile con le proprie esigenze.
Inoltre, nella scomposizione degli elementi costitutivi della rata (capitale e interessi), il piano di ammortamento serve anche a individuare l'onere finanziario per interessi da esporre in un bilancio societario, o la misura su cui operare la detrazione fiscale nei mutui per l'acquisto della prima casa.
Un'attenta valutazione del piano di ammortamento è infine utile anche nella prospettiva di un'eventuale estinzione anticipata del mutuo, e del pagamento, pure eventuale, della relativa penale: a seconda dei piani convenuti, giunti a metà della durata del mutuo, potrà essere stato rimborsato più o meno di metà del capitale prestato.
Anche le scadenze di pagamento possono essere diversamente fissate: si avranno, così, rate mensili oppure trimestrali, semestrali, ecc. Maggiore è la frequenza delle rate (ad esempio mensili), più velocemente avviene la restituzione del capitale: ciò vuol dire che il mutuatario pagherà, in termini assoluti, meno interessi.
Recentemente il mercato finanziario propone una serie di prodotti, chiamati flessibili, per cercare di venire incontro a esigenze particolari dei mutuatari (es, mutui con preammortamento; mutui con rata costante e durata “variabile”; ecc.)
Le spese accessorie
Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo , le spese di perizia e di istruttoria, di revisione, di chiusura; spese di riscossione o di incasso, le assicurazioni - più o meno imposte - con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario.
Trattamento fiscale dei mutui bancari
Il mutuo contratto con una banca per la durata superiore ai diciotto mesi, gode di una sensibile agevolazione fiscale in materia di imposte indirette: il contratto non sconta imposta di Bollo, né di Registro, nè di Iscrizione ipotecaria, ma solo un'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo, che viene trattenuta direttamente dalla banca e versata all'Erario (Attenzione: per i soli mutui contratti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della seconda e delle ulteriori case di abitazione, dal 1° agosto 2004 l'imposta che la banca deve trattenere è pari al 2%).
Il mutuo per la prima casa di abitazione consente, inoltre, un risparmio sulle imposte dirette: è infatti possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni.
La penale per estinzione anticipata
E' opportuno individuare nel contratto il costo per l'estinzione anticipata del mutuo. Spesso le banche - ma non tutte - richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente.
I tempi di istruttoria
Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.
Le modalità di erogazione
Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca!
Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E' compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.
La detraibilità fiscale
La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l'aiuto di un esperto, per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo.
In estrema sintesi, la detrazione più comune è quella legata al mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso: in tal caso è consentito al mutuatario una detrazione pari al 19% degli interessi passivi per un importo non superiore a 3.615,20 euro (quindi 19% su 3.612,20=686,88 euro). L'acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.
L'importo dell'ipoteca
L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono - potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell'immobile.
Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent'anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità.
In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l'ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E' bene ricordare che la cancellazione di un'ipoteca puo’ richiedere alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile.
I limiti alla facoltà di vendere
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all'eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni).
Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. E' invece da respingere l'eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finan-ziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.
La rinegoziazione
La discesa dei tassi di interesse che si è verificata ultimamente ha reso possibile "cambiare in corsa" le condizioni dei mutui. La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca - mutuatario). La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.
Le clausole vessatorie
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive.
Proprio le clausole vessatorie-abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo Vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti-doveri tra cliente e banca.
L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo.
Qualora alcuni termini del contratto determino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.
I consulenti e gli intermediari
Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa, oggi, è un'operazione a portata di tutti. E' normalmente sufficiente rivolgersi ad una banca e produrre i pochi documenti che questa chiede. Non si giustificano, perciò, percentuali rilevanti richieste talvolta da "mediatori finanziari".
Chi chiede un mutuo e ha bisogno di chiarimenti, ha sempre a disposizione le associazioni dei consumatori e il notaio, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento, necessario per la costituzione dell'ipoteca, rappresenta un costo che potrà essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza necessaria.
Il ruolo del Notaio - La parcella notarile
I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.
La parcella notarile è determinata in linea generale dal Consiglio Notarile Distrettuale. I suoi importi sono variabili in relazione a diversi parametri: i contratti di mutuo "fondiario" (art.38 d.lgs. 385/1993) ad es., godono per legge di una diminuzione degli onorari; la tariffa prevede poi che se la pratica di finanziamento è collegata all'acquisto dell'immobile, la parcella dell’atto di mutuo possa godere di un trattamento migliorativo per il cliente. Nella parcella del notaio sono compresi gli onorari e le spese generali di studio, e, pertanto: gli accertamenti preliminari (c.d."visure"), la consulenza ordinaria sui vari aspetti dell'operazione, la relazione legale per la banca, la redazione e la stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi (registrazione fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie, esecutive e non), ecc.. Al compenso dovuto al notaio è da aggiungere l'IVA (20%); si devono aggiungere, inoltre, alcune tasse o diritti che il notaio è tenuto ai sensi di legge a richiedere al cliente per versarli obbligatoriamente all'erario o ad enti previdenziali.
