relazione Alberto Valeriani su sicurezza degli impianti

relazione Alberto Valeriani su sicurezza degli impianti

IMPIANTI

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Il Decreto interministeriale del Ministro per lo Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell'Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare in data 22 gennaio 2008 n. 37, pubblicato sulla G.U. n. 61 del 12 marzo 2008, ha disposto il "riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici". Il decreto è entrato in vigore il 27 marzo 2008.

L'art. 13 del Decreto, che più ci interessa, è il seguente:

"I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente
decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica,
nonche' il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento
dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa.
L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine
alla conformita' degli impianti alla vigente normativa in materia di
sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la
dichiarazione di conformita' ovvero la dichiarazione di rispondenza
di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione e'
consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo,
l'immobile.".

Sull'argomento è già intervenuto il C.N.N. in data 18 marzo 2008, con uno studio a firma Mauro Leo, Cristina Lomonaco e Serena Metallo, a cui naturalmente si fa rinvio. Si sono aggiunti numerosi altri contributi, fra i quali si ricordano quelli di Gaetano Petrelli, Giovanni Rizzi e della "Compagnia del Sigillo". Si ricorda inoltre la Circolare dello stesso Ministero dello Sviluppo Economico in data 26 marzo 2008, a firma del Capo dell'Ufficio legislativo Raffaello Sestini, di cui si dirà più oltre.

FONTE NORMATIVA

Innanzitutto, è opportuno inquadrare la disposizione nel sistema delle fonti.

I Regolamenti ministeriali ed interministeriali, alla quale categoria il Decreto che ci interessa appartiene, sono fonti di diritto secondario che si sostanziano in atti formalmente amministrativi, ma sostanzialmente normativi, subordinati, nel loro contenuto alle fonti primarie. Devono, naturalmente, riferirsi a materia di competenza del Ministro che li adotta (o, in caso di regolamento interministeriale, a materie di competenza dei Ministri che li adottano), non possono derogare a fonti primarie e non possono regolare materie coperte da riserva di legge. Come espressamente previsto dall'art. 17 della Legge 23 agosto 1988 n. 400, occorre che vengano adottati su apposita autorizzazione da parte della legge.

Il Consiglio di Stato, nell'adunanza del 7 maggio 2007, richiesto di emettere parere sullo schema del Decreto in esame, lo ha qualificato come "Regolamento delegato". La "legge delega" (o, forse più correttamente, l'apposita autorizzazione legislativa) è costituita dell'art. 11 quaterdecies, comma 13 lettera "a", del D.L. 30 settembre 2005 n. 203, convertito con Legge 2 dicembre 2005 n. 248, del seguente letterale tenore:

"Entro ventiquattro mesi dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto il Ministro delle attività produttive (n.d.r. : ora Ministro dello Sviluppo Economico) di concerto con il Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio, emana uno o più decreti, ai sensi dell'articolo 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400, volti a disciplinare:

a) il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici;

b) la definizione di un reale sistema di verifiche degli impianti di cui alla lettera a) con l'obiettivo primario di tutelare gli utilizzatori degli impianti garantendo una effettiva sicurezza;

c) la determinazione delle competenze dello Stato, delle regioni e degli enti locali secondo i principi di sussidiarietà e di leale collaborazione, anche tramite lo strumento degli accordi in sede di Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281;

d) la previsione di sanzioni in caso di violazione degli obblighi stabiliti dai provvedimenti previsti alle lettere a) e b).".

IL CONTENUTO DELL'ART.13

Il contenuto precettivo dell'art. 13 è costituito da quattro obblighi: obbligo di conservazione, di consegna, di allegazione e di garanzia.

La disposizione si applica ad ogni edificio, qualunque destinazione d'uso abbia; l'art. 13 in esame parla di "immobili", ma, più correttamente, avrebbe dovuto parlare di "edifici".

E' evidente come la disposizione non sia applicabile ad un edificio che sia privo di impianti.

L'elencazione di quali impianti siano interessati dalla disposizione è riportata all'art. 1 del Decreto e contiene importanti precisazioni all'art. 2.

L'ultimo comma dell'art. 1 stabilisce che non sono disciplinati dal Decreto gli impianti o le parti di impianto soggetti a requisiti di sicurezza prescritti in attuazione di direttive comunitarie ovvero di normativa specifica; l'esclusione dovrebbe riguardare esclusivamente gli ascensori.

La ratio delle disposizioni contenute nell'art. 13 non è certo quella di impedire la circolazione di immobili con impianti non adeguati, ma quella di rendere informato l'acquirente dello stato - di conformità o meno - in cui si trovano gli impianti dell'immobile che va ad acquisire, per ogni opportuna valutazione; mira inoltre a consentirgli di entrare in possesso della documentazione sulla sicurezza degli impianti.

Le disposizioni dell'art. 13 rientrano in quell'ottica più generale di sensibilizzazione degli acquirenti sulla "bontà" di una costruzione, che ha posto le sue radici nel lontano 1985 con la legge n. 47 e che ha recentemente trovato notevole sollecitazione con le disposizioni in materia di Risparmio energetico nell'edilizia e, ora, in materia di Installazione di impianti.

LA DOCUMENTAZIONE

I primi due obblighi (conservazione e consegna) hanno per oggetto "la documentazione amministrativa e tecnica, nonchè il libretto di uso e manutenzione". Occorre quindi conoscere quale sia la normativa vigente al momento della installazione degli impianti, nonchè quale sia la documentazione, amministrativa e tecnica, che in base a tale normativa sia obbligatorio produrre. Si tratta quindi, in relazione soprattutto a tale ultima circostanza, di cognizioni tecniche che esulano dalla nostra normale competenza.

Con effetto dalla data di entrata in vigore del Decreto sono stati abrogati:

- la legge 5 marzo 1990 n. 46 (Norme di sicurezza degli impianti), come successivamente modificata con D.P.R. 18 aprile 1994 n. 392, D.P.R. 9 maggio 1994 n. n. 608 e Legge 5 gennaio 1996 n. 25, ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16;

- il D.P.R. 6 dicembre 1997 n. 447 (Regolamento di attuazione della legge n. 46/90 in materia di sicurezza degli impianti);

- gli articoli da 107 a 121 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico in materia di edilizia), costituenti il Capo "Norme per la sicurezza degli impianti".

Pertanto la materia in oggetto a partire dal 27 marzo 2008 è regolata:

- dal Decreto in data 22 gennaio 2008 n. 37;

- dagli artt. 8, 14 e 16 della Legge 46/90;

- dal D.P.R. 30 aprile 1999 n. 162 (Regolamento per l'attuazione della Direttiva 95/16/CE sugli ascensori e di semplificazione dei procedimenti per la concessione del nulla osta per ascensori e montacarichi, nonchè della relativa licenza d'esercizio);

- dal D.P.R. 18 aprile 1994 n. 392 (Regolamento recante disciplina del procedimento di riconoscimento delle imprese ai fini della installazione, ampliamento e trasformazione degli impianti nel rispetto delle norme di sicurezza).

Senza dimenticare che diverse regolamentazioni possono essere stabilite da leggi regionali e da regolamenti comunali.

Vi sono poi, in particolare in materia di risparmio energetico, altre disposizioni normative in vigore che si intersecano con le disposizioni in materia di installazione di impianti.

A norma dell'art. 7 del Decreto, all'ultimazione di ogni impianto elettrico, idrico, del gas, termico, di condizionamento e antincendio, l'impresa installatrice deve rilasciare al committente la dichiarazione di conformità dell'impianto, con la relazione sulla tipologia dei materiali impiegati e il progetto dell'impianto stesso redatto da un professionista iscritto negli albi professionali ovvero dal responsabile tecnico dell'impresa (tale ultima possibilità è esclusa nei casi indicati al secondo comma dell'art. 5, relativi ad impianti che potremmo genericamente definire di "minor dimensione"). Il progetto deve contenere lo schema dell'impianto e i disegni planimetrici, nonchè una relazione tecnica. Nel caso di progetto redatto dal responsabile tecnico dell'impresa, gli elaborati possono sono sostituiti dallo schema dell'impianto. In caso di rifacimento parziale, i documenti di cui sopra si riferiscono alla sola parte oggetto del rifacimento. Per alcuni impianti (senza dubbio per gli ascensori) sono anche previsti collaudi, iniziali e periodici.

A norma del sesto comma dell'art. 7, per gli impianti già installati alla data di entrata in vigore del Decreto, la dichiarazione di conformità, nel caso in cui non sia stata prodotta o non sia più reperibile, può essere sostituita da una dichiarazione di rispondenza predisposta e sottoscritta da un soggetto abilitato a norma dello stesso comma.

La Circolare Ministeriale ricorda che il libretto di uso e manutenzione, per gli edifici di civile abitazione, è obbligatorio per il solo impianto di riscaldamento; è necessario inoltre per gli ascensori.

Al riguardo, si fa presente che l'art. 11 del D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412 (Regolamento recante norme per la progettazione, l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici, ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell'art. 4 comma 4 della legge 9 gennaio 1991 n. 10) stabilisce che, a seconda della potenza (superiore/ uguale o inferiore a 35 KW), gli impianti termici devono essere muniti rispettivamente di "libretto di centrale" o di "libretto di impianto" (comma 9). Il medesimo art. 11, in precedenti commi, affida l'esercizio e la manutenzione (verifiche periodiche obbligatorie come prescritte dal comma 12) degli impianti termici al proprietario ovvero ad un terzo da questi nominato; il nominativo del responsabile deve essere riportato sul libretto di centrale/di impianto. In caso di unità immobiliari dotate di impianti termici individuali, le figura dell'occupante a qualsiasi titolo subentra a quella del proprietario, per tutta la durata dell'occupazione, ai fini dell'adempimento degli obblighi di esercizio e manutenzione (comma 2).

Per quanto riguarda gli ascensori, infatti, con riferimento, per lo meno al Comune di Bologna, occorre:

- ricevuta di messa in esercizio dell'impianto con relativo numero di matricola rilasciato dal Comune, previo deposito delle certificazioni rilasciate dall'impresa installatrice;

- libretto di esercizio e manuntenzione con indicazione delle verifiche temporali da eseguire, ordinaria e straordinarie.

La ricevuta di messa in esercizio presuppone che siano stati depositati in Comune i seguenti documenti:

- contratto di assistenza ordinaria;

- contratto di assistenza straordinaria;

- dichiarazione di conformità corredata da tutta la documentazione prescritta;

- collaudo dell'impianto.

Un ascensore, se mancante anche solo di parte della documentazione, non può essere avviato.

Si segnala inoltre quanto segue:

- il certificato di agibilità è rilasciato dalle autorità competenti previa acquisizione delle dichiarazioni di conformità, nonchè del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto dalle norme vigenti (art. 9);

- decorso il termine di cui al comma 3 dell'art. 8 senza che sia prodotta la dichiarazione di conformità, il fornitore o il distributore di gas, energia elettrica o acqua, previo congruo (pre)avviso, sospende la fornitura (art. 8 quinto comma);

- per il rifacimento o l'installazione di impianti relativi ad edifici per i quali è già stato rilasciato il certificato di agibilità, l'impresa installatrice deposita entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori presso lo Sportello Unico per l'edilizia la dichiarazione di conformità e il progetto degli impianti o (e?) il certificato di collaudo, se previsto (art. 11 comma 1);

- per l'installazione di impianti connessi ad interventi edilizi soggetti a permesso di costruire o D.I.A., il soggetto titolare del permesso o il soggetto che ha presentato la D.I.A. deposita presso il medesimo Sportello Unico il progetto degli impianti da realizzare, contestualmente al progetto edilizio (art. 11 comma 2).

OBBLIGO DI CONSERVAZIONE

E', a mio parere, l'obbligo "centrale", dal quale discende l'obbligo di consegna e, conseguentemente, anche l'obbligo di garanzia o, più correttamente, la possibiltà di "garantire": Pur non riguardando direttamente la nostra attività, riterrei opportuno (ma non assolutamente necessario) sottolineare con una idonea clausola come le parti siano informate del contenuto della normativa in oggetto e come, di conseguenza, l'acquirente sia informato dell'obbligo di "conservare la documentazione amministrativa e tecnica, nonchè il libretto di uso e manutenzione".

Destinatari dell'obbligo di conservazione sono i "soggetti destinatari delle previsioni del Decreto" di cui si dirà più oltre, in tema di obbligo di consegna.

Per quanto riguarda gli impianti termici, l'obbligo di conservazione del "libretto di centrale" o del "libretto di impianto" è stabilito dal citato art. 11 del D.P.R. 412/1993 a carico del Responsabile dell'impianto (proprietario o terzo che sia).

OBBLIGO DI CONSEGNA

In ogni caso di trasferimento dell'immobile (e quindi sia a titolo oneroso che gratuito) l'alienante consegna all'acquirente "la documentazione amministrativa e tecnica, nonchè il libretto di uso e manutenzione".

La dizione usata (trasferimento a qualsiasi titolo) è delle più ampie e pertanto comprende: compravendite, donazioni, permute, assegnazioni a soci, assegnazioni da cooperative, conferimenti in società, cessioni di aziende, trust, patti di famiglia, costituzioni di fondo patrimoniale con trasferimento di proprietà.

Sono esclusi: costituzioni di ipoteche, costituzioni di servitù, fusioni, scissioni e trasformazioni societarie.

A mio parere anche le divisioni sono da intendersi ricomprese fra gli atti per i quali sorge l'obbligo di consegna, dopo aver fatto, però, le seguenti considerazioni, e precisamente:

- è evidentemente un po' forzato ricomprenderle fra gli atti di trasferimento;

- non mi sembra appropriato fare discriminazioni sulla base della consueta ripartizione in "con" e "senza" conguaglio (rilevante, forse, in relazione all'obbligo di garanzia di cui si dirà più oltre);

- è necessario verificare se i condividenti rientrino fra i soggetti obbligati secondo il tenore dell'art. 13,

Analogo riferimento ai soggetti obbligati (i "destinatari delle prescrizioni") deve essere effettuato per verificare l'esistenza dell'obbligo di consegna in caso di decreti di trasferimento da parte dell'Autorità Giudiziaria nell'ambito delle procedure esecutive.

L'art. 13, infatti, stabilisce che gli obblighi di conservazione e consegna si applicano ai "soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto".

Chi sono i "soggetti destinatari"?

L'art. 8 parla di:

- committente (per lo meno nella accezione di cui al comma 1), cioè il soggetto che ha dato in appalto ad una impresa abilitata la realizzazione o la modifica di un impianto; "committente" quindi non possono essere nè i condividenti, nè il Giudice;

- proprietario dell'impianto; tali, ovviamente, sono i condividenti, ma non certo il Giudice.

Per quanto riguarda le divisioni, è quindi verificato positivamente il requisito della esistenza dei soggetti tenuti all'obbligo. E' chiaro che potrebbe verificarsi l'ipotesi che la documentazione sia già in possesso del condividente che diviene proprietario esclusivo dell'immobile cui la documentazione si riferisce. Al di là di questa considerazione, ritengo opportuno che in sede di divisione, in mancanza di esonero totale dalla (reciproca) consegna di documentazione, le parti si "scambino" la documentazione inerente gli impianti al fine che ogni condividente possa "conservare" la documentazione dell'immobile di cui diventa proprietario esclusivo.

Considerato che le prescrizioni vincolanti dell'art. 13 in tema di obbligo di consegna sono riferite a soggetti (sia pure nel momento in cui compiono determinati atti giuridici) e non ad atti (come invece è stabilito in materia urbanistica e di risparmio energetico), non mi pare, invece, possa ritenersi esistente alcun obbligo di consegna di documentazione in caso di decreti di trasferimento disposti dall'Autorità Giudiziaria.

L'obbligo di consegna sussiste naturalmente non solo in caso di trasferimento dell'intero diritto di proprietà, ma anche in caso di trasferimento di quota di comproprietà o di diritto di uso, usufrutto o abitazione, pur essendo in tali ipotesi statisticamente più probabile la clausola di esonero.

La documentazione deve essere consegnata in originale; ciò si deduce dall'ultima parte dell'art. 13 ove si prescrive che "copia della stessa documentazione è consegnata al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile.".

L'obbligo di consegna (di copia della documentazione) è stabilito nei casi di contratti di locazione, leasing, comodato, affitto d'azienda e di ogni altro atto mediante il quale si autorizzi un soggetto ad utilizzare, a qualsiasi titolo, un edificio.

E' indubbio che l'obbligo di consegna possa, con idonea clausola, essere derogato pattiziamente fra le parti; non vi è commentatore alcuno che abbia supposto il contrario e ciò per ragioni sistematiche, di rango della disposizione, di carenza di legittimazione in tal senso del Decreto (per eccesso di delega e per la sua promulgazione oltre il termine, circostanze però da accertarsi giudizialmente) e di analogia con altri obblighi - certamente derogabili - imposti dall'ordinamento.

La deroga potrà essere parziale, cioè riguardare solo parte della documentazione o solo alcuni impianti o limitarsi ad escludere l'obbligo da alcuni documenti (ad esempio il progetto che fa parte di una dichiarazione di conformità), e potrà riguardare anche le modalità di consegna, cioè la documentazione potrà essere consegnata anche in fotocopia, limitando quindi l'esonero alla consegna degli originali. La deroga potrà anche riguardare il tempo di consegna, con esonero da consegna immediata e con conseguente obbligo, per la parte alienante, di consegna della documentazione prescritta (o alcuni documenti specificati) entro una data stabilita.

Stante la difficoltà di conoscere puntualmente quali siano i documenti che obbligatoriamente devono accompagnare gli impianti, potrebbe essere opportuno, in caso di consegna di documentazione:

- elencare la documentazione consegnata;

- esonerare dalla consegna di ogni altra documentazione che sia eventualmente obbligatoria.

Una riflessione sull'obbligo di consegna previsto, in tema di compravendita, dal 3° comma dell'art. 1477 C.C., pressochè sempre derogato in ogni atto di compravendita. Potrebbe essere opportuno adeguare la relativa clausola, che ognuno di noi inserisce nei propri atti, coordinandola con la consegna o meno della documentazione relativa agli impianti. Infatti l'art. 1477 dispone che il venditore debba consegnare all'acquirente "i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta" e ci sembra che fra i "documenti relativi all'uso" possa ritenersi compresa la documentazione relativa agli impianti.

L'obbligo di consegna (e conservazione) - con una formulazione pressochè identica - era già vigente nel nostro ordinamento (e ben pochi di noi ne erano a conoscenza) per effetto del disposto dell'art. 9, comma 3, del D.P.R. 6 dicembre 1991 n. 447 in materia di sicurezza degli impianti (interamente abrogato dall'entrata in vigore del Decreto in esame), che recitava "I soggetti direttamente obbligati ad ottemperare a quanto previsto dalla legge devono conservare tutta la documentazione amministrativa e tecnica e consegnarla all'avente causa in caso di trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo, nonchè devono darne copia alla persona che utilizza i locali.". Tale disposizione conteneva l'aggettivo "tutta" abbandonato dal Decreto e non faceva riferimento al libretto di uso e manutenzione. In relazione a quest'ultimo e con riferimento agli impianti termici, il comma 11 dell'art. 11 del D.P.R. 412/1993 stabiliva l'obbligo di consegna al (nuovo) proprietario dell'originale del libretto, con eventuali allegati e debitamente aggiornato.

Per valutare se la disposizione dell'art. 13 si applichi anche agli impianti condominiali, occorre verificare la presenza dei due requisiti richiesti, uno oggettivo ed uno soggettivo.

Il requisito oggettivo è verificato positivamente dalle definizioni contenute all'art. 2.

Per quanto riguarda il requisito soggettivo occorre fare riferimento ai "soggetti destinatari" indicati dal Decreto, con necessità di coordinamento, a mio parere, con la normativa specifica in materia di impianti termici che introduce la figura del Responsabile dell'impianto termico.

L'art. 8, con riferimento a tale categoria, parla di:

- committente (per lo meno nella accezione di cui al comma 1, esistendo alcune perplessità sulla definizione del comma 3), cioè il soggetto che ha dato in appalto ad una impresa abilitata la realizzazione o la modifica di un impianto; in caso di compravendita da costruttore, il soggetto committente la realizzazione degli impianti condominiali è lo stesso costruttore - venditore e quindi gli obblighi di cui all'art. 13 devono intendersi estesi anche agli impianti condominiali;

- proprietario dell'impianto; in caso di compravendita fra privati di edificio "usato" (in tale ipotesi il committente è figura ormai non più presente, ai fini degli obblighi che ci interessano), il venditore è il proprietario degli impianti autonomi, ma mi sembra non si possa propriamente dire che sia "il proprietario" degli impianti condominiali (pur essendone "comproprietario", ma forse in una accezione diversa e più estranea all'ipotesi del comproprietario di impianti autonomi). Si potrebbe quindi sostenere che non sia il destinatario degli obblighi di cui all'art. 13 in relazione agli impianti condominiali, potendosi considerare tale solo il Condominio; il singolo condomino infatti non può essere - in linea generale - il soggetto tenuto all'obbligo di conservazione, dal quale discende l'obbligo di consegna Tale soggetto, per quanto riguarda gli impianti condominiali di un edificio amministrato in condominio, ci pare non possa essere individuato che nell'Amministratore.

Seguendo il ragionamento sopra esposto, si potrebbe quindi sostenere che l'art. 13, per lo meno per quanto riguarda gli obblighi di conservazione e consegna, non sia applicabile in relazione agli impianti condominiali in caso di compravendita di appartamento "usato". Si invita però alla prudenza e ad un maggior approfondimento. Le clausole riportate in calce, comunque, sono riferite anche agli impianti condominiali.

A titolo conoscitivo, segnalo che, nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio, le seguenti disposizioni normative, sia pure per le finalità proprie delle disposizioni stesse, definiscono "proprietario dell'impianto termico" l'amministratore del condominio:

- art. 1, comma 1, lettera "j", del D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412 sopra citato, in materia di contenimento dei consumi energetici;

- n. 29 dell'allegato A al D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (Attuazione della Direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia), come modificato dal D. Lgs. 29 dicembre 2006 n. 311 (Disposizioni correttive ed integrative del D.Lgs. n. 192/2005);

- Allegato 1 all''"Atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica degli edifici", di cui alla Proposta della Giunta regionale dell'Emilia Romagna del 16 novembre 2007 n. 1730, approvato con deliberazione dell'Assemblea legislativa della stessa Regione del 4 marzo 2008 n. 156, che entrerà in vigore il 1° luglio 2008.

Tralasciando la riflessione sopra proposta, in caso di edificio condominiale, pur in presenza di consegna di tutta la documentazione relativa agli impianti autonomi, ci pare in ogni caso opportuna una idonea clausola che esoneri l'alienante dalla consegna della documentazione relativa agli impianti condominiali.

Anche se nessun obbligo in tal senso è previsto nell'art. 13, nè in alcun altro articolo del Decreto, si consiglia di inserire negli atti la menzione della consegna della documentazione (che potrà essere avvenuta anche prima del giorno della stipulazione).

Infine, una osservazione in merito al libretto di uso e manutenzione dell'impianto termico. Il comma 11 dell'art. 11 del D.P.R. 412/1993 stabilisce che il libretto "di centrale" o quello "di impianto" deve essere conservato presso l'edificio o l'unità immobiliare in cui è collocato l'impianto termico; pertanto, a voler essere rispettosi di tale normativa, non sarebbe consentita una consegna "a mani" in sede di stipulazione; sarebbe quindi opportuna una menzione che il libretto si trova regolarmente depositato presso l'edificio in cui è installato l'impianto e che tale circostanza viene ad essere sostitutiva della consegna prescritta dal Decreto.

OBBLIGO DI ALLEGAZIONE

In caso di compravendita (nonchè in ogni altro trasferimento a titolo oneroso, come si dirà più oltre e con le precisazioni in seguito formulate) devono essere allegate all'atto di trasferimento, salvi espressi patti contrari, le dichiarazioni di conformità ovvero (più correttamente "e/o") le dichiarazioni di rispondenza di cui al comma 6 dell'art. 7.

Il patto contrario, in questo caso, è espressamente previsto; pertanto negli atti deve essere fatta obbligatoria menzione:

- sia dell'allegazione, e ciò ai fini di quanto disposto sugli allegati dalla Legge Notarile;

- sia del patto espresso di non allegazione.

Naturalmente vi potranno essere menzioni "miste", in caso di allegazione solo di alcune dichiarazioni e non di altre.

Occorre valutare se la mancata menzione del patto contrario all'allegazione, in assenza di allegazione alcuna, possa produrre (e non ci pare) altri effetti, oltre alla sanzione prevista dal secondo comma dell'art. 15. E' argomento senz'altro da approfondire.

Vi è chi inizialmente, argomentando dall'espressa previsione di patto contrario solo in relazione all'obbligo di allegazione, ha sostenuto la non derogabilità degli obblighi di garanzia e di consegna. Ci pare che i dubbi siano stati oggi fugati e che quindi non occorra ritornare sull'argomento. Ricordiamo solo come altre norme, sia del Codice Civile, sia di leggi, apparentemente imperative, siano pacificamente derogabili per accordo fra le parti. Non ci sembra che occorra, per ribadire la tesi, far presente che, ove così non fosse, la norma regolamentare sarebbe andata ben oltre alla delega. L'autonomia contrattuale consente, infatti, alle parti di determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e non possono intendersi tali i limiti imposti dalla norma di rango secondario al di là della delega ricevuta.

OBBLIGO DI GARANZIA

In caso di compravendita, il venditore deve garantire la "conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza".

Il venditore è qui individuato come tale e non in quanto "soggetto destinatario delle prescrizioni del Decreto".

L'obbligo di garanzia, come quello di allegazione, è espressamente previsto solo in caso di compravendita (si parla infatti, come detto, di "venditore"), ma deve intendersi esteso, come precisato dalla Circolare Ministeriale, ad ogni altro contratto di trasferimento a titolo oneroso; al riguardo, mi sembrerebbe più puntuale aggiungere "nel quale l'alienante, per espressa disposizione codicistica o per analogia, sia tenuto alle medesime garanzie per vizi cui è tenuto il venditore in caso di compravendita".

I trasferimenti a titolo oneroso, per i quali il Codice espressamente ritiene applicabili le stesse garanzie della compravendita, sono permuta (art. 1555 C.C.), costituzione di rendita con trasferimento di immobili (art. 1862/1872 C.C.) conferimenti in società di persone e di capitali (artt. 2254, 2293, 2315 e 2342 C.C.). Devono ritenersi soggetti all'obbligo anche assegnazioni a soci, assegnazioni da cooperative, transazioni, datio in solutum.

In merito all'obbligo di garanzia in caso di divisione, al contrario di quanto sopra detto per l'obbligo di consegna, ci pare che si possa fare riferimento alla consueta ripartizione in divisioni "con" e "senza conguagli", ritenendo, quanto meno prudenzialmente, assoggettato all'obbligo di garanzia il caso della divisione con conguagli.

Non siamo invece concordi con chi sostiene che l'obbligo di garanzia ricorra nel caso di decreti di trasferimento da parte dell'Autorità Giudiziaria. Così come per tale fattispecie non sono previste - ci pare - le garanzie per vizi disposte in tema di compravendita, analogamente non dovrebbe essere prestata la garanzia di conformità degli impianti. Peraltro l'effetto di informazione che gli obblighi di consegna e allegazione (e, sotto un certo aspetto, anche l'obbligo di garanzia) mirano a realizzare, non può essere raggiunto, con l'efficacia di consentire all'aggiudicatario di non procedere all'acquisto, mediante garanzie prestate e allegazioni effettuate in un atto (il decreto di trasferimento) formato senza l'intervento dell'aggiudicatario stesso e successivamente al momento in cui l'aggiudicatario è rimasto definitivamente obbligato. Non si può certo pensare ad un obbligo informativo "a posteriori", per la scarsa valenza che esso può avere. E' probabile che la maggior sensibilizzazione sull'argomento promossa dal Decreto renda opportuna una verifica in tema di impianti effettuata nella Perizia di stima, di cui dare conto nel bando. Peraltro, come è stato prospettato in tema di certificazione energetica, potrebbe farsi un distinguo fra procedure aperte prima o dopo il 27 marzo 2008.

L'obbligo di garanzia è senza dubbio l'obbligo di portata più rilevante.

Siamo nell'ambito della garanzia per vizi della cosa venduta ed al riguardo si richiamano i seguenti articoli del Codice Civile previsti in tema di compravendita:

- art. 1476 3° comma: il venditore deve "garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa";

- art. 1490: "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.";

- art. 1491:"Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.".

Le parti possono derogare pattiziamente all'obbligo di garanzia previsto dall'art. 13 in esame, escludendo o limitando la garanzia stessa., ma si può affermare senza dubbio alcuno che, allo stato attuale, non è più consentito tacere sull'argomento.

Il venditore deve garantire la conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza, sia in relazione agli impianti autonomi sia in relazione a quelli condominiali; non mi sembrano in ogni caso qui richiamabili le medesime riflessioni che ho precedentemente espresso, per la verità principalmente per completezza d'analisi, sulla possibilità della mancanza dell'obbligo di consegna nell'ipotesi di edificio condominiale "usato".

La garanzia di conformità, ove nel contratto di compravendita si taccia sull'argomento, si intenderà (o, meglio, potrebbe intendersi) automaticamente ed implicitamente rilasciata in tale più ampia accezione, cioè riferita non solo agli impianti autonomi, ma anche a quelli condominiali.

Non riteniamo condivisibile la conclusione formulata da alcuni commentatori, che, in caso di mancata espressa menzione della garanzia da parte del venditore, si renderebbe applicabile la sanzione di cui al secondo comma dell'art. 15.

Infatti:

- se vi è automatico rilascio di garanzia da parte del venditore, in virtù del disposto dell'art. 13, anche nel caso in cui non vi sia menzione alcuna al riguardo, non può certo dirsi che vi sia violazione di alcun obbligo, in quanto la garanzia è comunque prestata;

- se in un futuro venisse accertato giudizialmente, nelle sedi opportune, l'"eccesso di delega" al riguardo della disposizione (in quanto ben al di là del "riordino delle attività in materia di installazione di impianti"), non vi sarebbe più automatica inserzione della garanzia, ma non vi sarebbe, neppure, alcun obbligo violato.

Le parti possono convenzionalmente escludere la garanzia ovvero limitarla ai soli impianti autonomi, con esclusione di quelli condominiali, ovvero limitarla solo ad alcuni impianti, escludendone espressamente altri.

In relazione al disposto dell'ultima parte dell'art. 1490, è opportuno che l'esclusione della garanzia non sia formulata in maniera generica, ma che risulti, in modo articolato, una espressa menzione che gli impianti (o alcuni di essi) non sono (o possono non essere) conformi alla vigente normativa, al fine di evitare l'inefficacia del patto di esclusione, nel caso in cui si accerti che il venditore abbia taciuto in mala fede sui vizi della cosa; è inoltre opportuno, alla luce del disposto dell'art. 1491, far seguire il patto di esclusione da una espressa dichiarazione che il compratore è a conoscenza delle mancanze di conformità oggetto del patto.

Nelle vendite da costruttore (salvo casi eccezionali da valutare volta per volta), le consuete garanzie, sulla conformità della costruzione ai titoli abilitativi edilizi e sull'esecuzione della stessa a regola d'arte, saranno sempre rafforzate con la garanzia della totale conformità degli impianti autonomi e condominiali alla normativa in materia di sicurezza.

Non ci pare che esista un parallelismo perfetto fra garanzia e obbligo di consegna; è senz'altro vero che non vi potrà essere consegna di documentazione in caso di esclusione di garanzia, ma, ferma restando la garanzia, vi potrà essere esonero dalla consegna della documentazione, ad esempio in relazione agli impianti condominiali, ovvero esonero dall'obbligo di una consegna immediata.

La questione più rilevante è di determinare a quale normativa nel tempo debba farsi riferimento per rapportare l'obbligo.

L'art. 13 che si commenta parla espressamente di"vigente normativa in materia di sicurezza".

La Circolare Ministeriale del 26 marzo testualmente dice che"la sicurezza dei predetti impianti deve essere valutata, secondo i criteri che regolano la successione delle norme nel tempo, in base alla loro conformità alle norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e modifica.".

L'interpretazione data dalla Circolare risolve evidentemente molti dei problemi sorti, ma, per evitare che una sua pedissequa applicazione possa portare a risultati distorti, riteniamo sia opportuno accompagnare tale interpretazione con una accurata indagine al fine di individuare quale sia la normativa "tecnica" di riferimento e quale sia, invece, quella "documentale", nel presupposto che l'obbligo di garanzia debba essere di contenuto sostanziale e che quindi attenga più alla prima, mentre debbano essere riferiti alla seconda gli obblighi di conservazione, consegna e allegazione.

Il fine della disposizione (che, ripetesi, usa le parole "vigente normativa") non è certo quello di imporre la garanzia della conformità attuale, mancando, fra l'altro, qualunque correlativo obbligo di adeguamento, la disposizione non vuole cioè impedire la circolazione di immobili con impianti "non a norma", ma, nel contempo, non può nemmeno essere indirizzata a far ritenere "sicuri" (per lo meno nel comune sentire di un acquirente che riceva una garanzia siffatta) impianti che, benchè realizzati conformemente alla normativa vigente al momento dell'installazione, tali non possano certo essere ritenuti, per carenza o inadeguatezza di prescrizioni in materia di sicurezza della normativa dell'epoca (si pensi ad impianti realizzati moltissimi anni fa e comunque ante legge 46/90).

Il Decreto vuole che ogni acquirente sia informato sullo stato - di conformità o meno a norme di sicurezza - in cui si trovano gli impianti dell'immobile che va ad acquistare; ove ciò non sia, potrà decidere di non addivenire più all'acquisto ovvero stabilirà pattiziamente con il venditore le clausole di esclusione o limitazione della garanzia che conseguono.

A mio parere, l'art. 13 si riferisce (e vuole riferirsi) alla situazione normativa oggi vigente e pertanto ove un impianto, realizzato conformemente alla normativa - tecnica - vigente al momento della sua realizzazione, non sia conforme alla normativa - tecnica - oggi vigente, occorrerà, a mio parere, predisporre idonee clausole di esonero - o comunque limitazione - dell'obbligo di garanzia. La considerazione andrebbe coordinata con una profonda conoscenza della materia, in quanto è certamente possibile che un impianto relativamente recente, realizzato nel pieno rispetto della normativa "tecnica" vigente al momento della sua realizzazione, sia conforme alla "normativa - tecnica - oggi vigente"; il Decreto stesso, infatti, all'art. 6 stabilisce che "gli impianti realizzati in conformità alla vigente normativa e alle norme dell'UNI, del CEI o di altri enti di normalizzazione appartenenti agli stati membri dell'U.E. ... si considerano eseguiti secondo la regola dell'arte.". Il Decreto non entra cioè in regolamentazioni tecniche, o meglio non solo, ma principalmente documentali e di accreditamento delle imprese installatrici, con disposizioni che, peraltro, si applicano solo agli impianti realizzati o modificati dal 27 marzo.

In merito all'esistenza di obblighi di adeguamento degli impianti esistenti, si fa presente quanto segue:

- il Decreto in esame non impone alcun obbligo di adeguamento per gli impianti realizzati prima della sua entrata in vigore;

- il comma 3 dell'art. 7 della legge 5 marzo 1990 n. 46 (legge oggi abrogata, con la sola eccezione degli articoli 8, 14 e 16) imponeva, invece, l'adeguamento, entro termini successivamente prorogati, di tutti gli impianti realizzati alla data di entrata in vigore della legge;

- la mancanza di analoghe disposizioni nel Decreto significa che non esiste oggi più tale obbligo - e che quindi gli impianti ante 46/90 "non a norma" non devono essere adeguati - ovvero che nulla è disposto al riguardo perchè il Decreto presuppone che gli impianti siano già adeguati, in quanto, per legge, tali dovevano essere? A nulla gioverebbe sostenere che la 46/90 è stata abrogata, perchè i termini di adeguamento erano già scaduti al momento della sua abrogazione.

Concludo sull'argomento con quanto segue:

- garantire "conforme" un impianto ante 46/90 non adeguato (con esclusione degli impianti elettrici), in quanto conforme alla normativa vigente al momento della sua installazione, pare esercizio poco più che lessicale, in quanto la disciplina in materia di sicurezza di impianti è stata sostanzialmente introdotta con la 46/90;

- un impianto elettrico ante 46/90 dotato di idoneo "salva-vita" è sì "conforme alla vigente normativa", ma non è prudente garantirlo come tale senza ulteriori precisazioni;

- garantire "conforme" un impianto ante 46/90, in quanto successivamente adeguato alle disposizioni della 46/90, è in sintonia con l'ottica di ragionevolezza dell'interpretazione ministeriale, anche se potrebbe non essere conforme alla normativa - tecnica - vigente dal 27 marzo 2008;

- garantire "conforme" un impianto post 46/90, in quanto conforme alle disposizioni della 46/90, pare in linea con l'interpretazione ministeriale, anche se le prescrizioni tecniche dell'epoca potrebbero aver subito variazioni al 27 marzo 2008;

- occorre quindi prudenza nell'utilizzo delle parole "conforme alla vigente normativa", anche se il loro significato, a seguito dell'intervento interpretativo del Ministero, può intendersi "derubricato" a "conforme alle disposizioni vigenti al momento della installazione".

Si vuole invitare alla prudenza, per evitare che una generica garanzia di conformità, formulata pedissequamente al testo letterale dell'art. 13, senza alcuna precisazione, possa ingenerare confusione sulla effettiva portata della garanzia come voluta dalle parti e quindi come fornita dal venditore.

Ricordo che, per effetto dell'abrogazione delle norme in materia di impianti contenute nel D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (artt. da 107 a 121), non si applica più, in tema di impianti, il disposto dell'art. 134 del detto D.P.R..

Discorso a parte deve essere fatto per"gli impianti elettrici delle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990",che, per effetto del disposto del terzo comma dell'art. 6 del Decreto, "si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.".

Pertanto un impianto elettrico di un immobile abitativo con le siffatte caratteristiche (cioè munito di idoneo "salva-vita") è "conforme alla vigente normativa in materia di sicurezza".

CONTRATTI PRELIMINARI

E' evidente come sia necessario predisporre idonee clausole già nei contratti preliminari, stabilendo se, come e quali degli obblighi previsti dal Decreto potranno essere derogati al momento dell'atto di vendita.

MODIFICHE AGLI IMPIANTI

Potrebbero essere opportune clausole con cui l'alienante attesti o meno se sono intervenute modifiche agli impianti successivamente al rilascio delle dichiarazioni di conformità e ciò per confermare la validità delle stesse. Analoga clausola è opportuna anche in relazione alla certificazione energetica e ciò per confermare l'idoneità di un Attestato allegato a precedente atto (e che comunque deve essere "ri"allegato).

L'art. 8 comma 3 stabilisce che debba essere predisposta nuova dichiarazione di conformità non solo in caso di interventi sugli impianti, ma anche in caso di semplice aumento di potenza, senza interventi, che raggiunga determinati livelli.

CLAUSOLE

Le clausole che seguono sono previste in ipotesi di compravendita, e, pertanto, in caso di altri tipi di trasferimenti, devono subire le conseguenti variazioni.

* * *

Con riferimento al Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell'Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare in data 22 gennaio 2008 n. 37:

a) le parti danno atto di essere a conoscenza del contenuto del predetto Decreto ed in particolare di quanto disposto dall'art.13;

OBBLIGO DI GARANZIA

garanzia totale fabbricato condominiale

b bis) la parte venditrice dà atto che gli impianti autonomi e condominiali di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati .......

garanzia totale fabbricato condominiale, con impianto elettrico conforme ex art. 6 comma 3 - uso abitativo

b) la parte venditrice garantisce che gli impianti autonomi installati nella porzione di fabbricato in contratto e gli impianti condominiali sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente al momento della loro realizzazione (e/o della loro ultima modifica), rimanendo espressamente esonerata dal prestare garanzia di conformità riferita alla normativa che successivamente alla realizzazione degli impianti ha subito modifiche, con la precisazione che l'impianto elettrico autonomo, realizzato prima del 13 marzo 1990, è da considerarsi adeguato a norma di quanto disposto dal comma 3 dell'art. 6 del richiamato Decreto,

b bis) la parte venditrice dà atto che gli altri impianti autonomi e condominiali di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati .......

garanzia totale unità autonoma

b bis) la parte venditrice dà atto che gli impianti di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati .......

garanzia totale unità autonoma, con impianto elettrico conforme ex art. 6 comma 3 - uso abitativo

b) la parte venditrice garantisce che gli impianti installati nella porzione di fabbricato in contratto sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente al momento della loro realizzazione (e/o della loro ultima modifica), rimanendo espressamente esonerata dal prestare garanzia di conformità riferita alla normativa che successivamente alla realizzazione degli impianti ha subito modifiche, con la precisazione che l'impianto elettrico, realizzato prima del 13 marzo 1990, è da considerarsi adeguato a norma di quanto disposto dal comma 3 dell'art. 6 del richiamato Decreto,

b bis) la parte venditrice dà atto che gli altri impianti autonomi di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati .......

fabbricato condominiale esclusione di garanzia per impianti condominiali, ma non per impianti autonomi

b bis) la parte venditrice dà atto che gli impianti autonomi di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati .......

b ter) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli impianti condominiali;

b ter) la parte acquirente, pur non essendo edotta dello stato degli impianti condominiali, dichiara che nulla avrà da eccepire alla parte venditrice per lo stato in cui essi si trovano, qualunque esso sia, sotto qualsiasi aspetto, costruttivo, tecnico, manutentivo e documentale;

fabbricato condominiale esclusione di garanzia per impianti condominiali, ma non per impianti autonomi, con impianto elettrico conforme ex art. 6 comma 3 - uso abitativo

b) la parte venditrice garantisce che gli impianti autonomi installati nella porzione di fabbricato in contratto sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente al momento della loro realizzazione, rimanendo espressamente esonerata dal prestare garanzia di conformità riferita alla normativa che successivamente alla realizzazione di tali impianti ha subito modifiche, nonchè in relazione agli impianti condominiali, con la precisazione che l'impianto elettrico autonomo, realizzato prima del 13 marzo 1990, è da considerarsi adeguato a norma di quanto disposto dal comma 3 dell'art. 6 del richiamato Decreto,

b bis) la parte venditrice dà atto che gli altri impianti autonomi di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente,

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati .......

b ter) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli impianti condominiali;

fabbricato condominiale esclusione di garanzia per tutti gli impianti autonomi, ma non per quelli condominiali

b bis) la parte venditrice dà atto che gli impianti condominiali di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati come segue .......

b ter) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli impianti autonomi installati nella porzione in contratto;

b ter) la parte acquirente, pur non essendo edotta dello stato degli impianti autonomi installati nella porzione in contratto, dichiara che nulla avrà da eccepire alla parte venditrice per lo stato in cui essi si trovano, qualunque esso sia, sotto qualsiasi aspetto, costruttivo, tecnico, manutentivo e documentale, pur dando atto come essi siano normalmente funzionanti in relazione al loro stato d'uso;

fabbricato condominiale esclusione di garanzia per impianti autonomi, ma non per quelli condominiali, con impianto elettrico conforme ex art. 6 comma 3 - uso abitativo

b) la parte venditrice garantisce che gli impianti condominiali sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente al momento della loro realizzazione, rimanendo espressamente esonerata dal prestare garanzia di conformità riferita alla normativa che successivamente alla realizzazione di tali impianti ha subito modifiche, nonchè in relazione agli impianti autonomi installati nella porzione di fabbricato in contratto, fatta eccezione per l'impianto elettrico autonomo, realizzato prima del 13 marzo 1990, da considerarsi adeguato a norma di quanto disposto dal comma 3 dell'art. 6 del richiamato Decreto;

b bis) la parte venditrice dà atto che gli impianti condominiali di cui sopra sono stati realizzati contestualmente alla costruzione del fabbricato e successivamente

non sono stati modificati;

sono stati modificati/adeguati come segue .......

b ter) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli altri impianti autonomi installati nella porzione in contratto;

b ter) la parte acquirente, pur non essendo edotta dello stato degli altri impianti autonomi installati nella porzione in contratto, dichiara che nulla avrà da eccepire alla parte venditrice per lo stato in cui essi si trovano, qualunque esso sia, sotto qualsiasi aspetto, costruttivo, tecnico, manutentivo e documentale, pur dando atto come essi siano normalmente funzionanti in relazione al loro stato d'uso;

fabbricato condominiale esclusione totale di garanzia

b bis) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli impianti autonomi installati nella porzione in contratto e degli impianti condominiali;

b bis) la parte acquirente, pur non essendo edotta dello stato degli impianti autonomi installati nella porzione in contratto e degli impianti condominiali, dichiara che nulla avrà da eccepire alla parte venditrice per lo stato in cui essi si trovano, qualunque esso sia, sotto qualsiasi aspetto, costruttivo, tecnico, manutentivo e documentale, pur dando atto come gli impianti autonomi siano normalmente funzionanti in relazione al loro stato d'uso;

fabbricato condominiale esclusione di garanzia, con impianto elettrico conforme ex art. 6 comma 3 - uso abitativo

b) la parte venditrice non presta alcuna garanzia sulla conformità alla vigente normativa in materia di sicurezza degli impianti autonomi installati nella porzione di fabbricato in contratto e degli impianti condominiali, fatta eccezione per l'impianto elettrico autonomo, realizzato prima del 13 marzo 1990, da considerarsi adeguato a norma di quanto disposto dal comma 3 dell'art. 6 del richiamato Decreto;

b bis) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli altri impianti autonomi installati nella porzione in contratto e degli impianti condominiali;

b bis) la parte acquirente, pur non essendo edotta dello stato degli altri impianti autonomi installati nella porzione in contratto e degli impianti condominiali, dichiara che nulla avrà da eccepire alla parte venditrice per lo stato in cui essi si trovano, qualunque esso sia, sotto qualsiasi aspetto, costruttivo, tecnico, manutentivo e documentale, pur dando atto come gli impianti autonomi siano normalmente funzionanti in relazione al loro stato d'uso;

unità autonoma esclusione totale di garanzia

b) la parte venditrice non presta alcuna garanzia sulla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza;

b bis) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli impianti;

b bis) la parte acquirente, pur non essendo edotta dello stato degli impianti, dichiara che nulla avrà da eccepire alla parte venditrice per lo stato in cui essi si trovano, qualunque esso sia, sotto qualsiasi aspetto, costruttivo, tecnico, manutentivo e documentale, pur dando atto come essi siano normalmente funzionanti in relazione al loro stato d'uso;

unità autonoma esclusione di garanzia, con impianto elettrico conforme ex art. 6 comma 3 - uso abitativo

b) la parte venditrice non presta alcuna garanzia sulla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza, fatta eccezione per l'impianto elettrico autonomo, realizzato prima del 13 marzo 1990, da considerarsi adeguato a norma di quanto disposto dal comma 3 dell'art. 6 del richiamato Decreto;

b bis) la parte acquirente dà atto di essere edotta dello stato degli altri impianti;

b bis) la parte acquirente, pur non essendo edotta dello stato degli altri impianti, dichiara che nulla avrà da eccepire alla parte venditrice per lo stato in cui essi si trovano, qualunque esso sia, sotto qualsiasi aspetto, costruttivo, tecnico, manutentivo e documentale, pur dando atto come essi siano normalmente funzionanti in relazione al loro stato d'uso;

OBBLIGO DI ALLEGAZIONE

nessuna allegazione

c) le parti convengono di non allegare al presente atto alcuna delle dichiarazioni indicate all'art. 13;

allegazione

c) le parti convengono di allegare al presente atto delle dichiarazioni indicate all'art. 13 unicamente le seguenti:

..........

OBBLIGO DI CONSEGNA

esonero totale da consegna in unità autonoma

d) la parte alienante è esonerata dal consegnare documentazione amministrativa e tecnica e libretti di uso e manutenzione;

consegna in unità autonoma

d) la parte alienante, rimanendo esonerata da ogni ulteriore obbligo di consegna previsto dall'art. 13, consegna alla parte acquirente unicamente la seguente documentazione:

.............

consegna posticipata in unità autonoma

d) la parte alienante, rimanendo esonerata da ogni ulteriore obbligo di consegna previsto dall'art. 13, si impegna di consegnare alla parte acquirente entro ....... la seguente documentazione:

.............

esonero totale da consegna in fabbricato condominiale

d) la parte alienante è esonerata dal consegnare documentazione amministrativa e tecnica e libretti di uso e manutenzione, sia in relazione agli impianti autonomi installati nella porzione di fabbricato in contratto, sia in relazione agli impianti condominiali;

consegna in fabbricato condominiale

d) la parte alienante, rimanendo esonerata da ogni ulteriore obbligo di consegna previsto dall'art. 13:

- consegna alla parte acquirente la seguente documentazione inerente gli impianti autonomi installati nella porzione di fabbricato in contratto:

.............

- dà atto che è depositata presso l'amministrazione condominiale la seguente documentazione inerente gli impianti condominiali:

.............

consegna posticipata in fabbricato condominiale

d) la parte alienante, rimanendo esonerata da ogni ulteriore obbligo di consegna previsto dall'art. 13, si impegna di consegnare:

- alla parte acquirente entro ....... la seguente documentazione inerente gli impianti autonomi installati nella porzione di fabbricato in contratto:

.............

- all'amministratore del condominio entro ....... la seguente documentazione inerente gli impianti condominiali:

.............

* * *

Alberto Valeriani