Di Giovanni Rizzi
La certificazione
energetica degli edifici
(dlgs 192/2005)
GUIDA OPERATIVA
(disciplina in vigore dal 1° luglio 2007 )
a cura di GIOVANNI RIZZI
SOMMARIO
L'obbligo di allegazione (gli edifici)
L'obbligo di allegazione (gli atti)
L'attestato di certificazione energetica (A.C.E.)
La disciplina transitoria
La sanzione per la mancata allegazione della certificazione
energetica
I documenti
La normativa
L'OBBLIGO DI ALLEGAZIONE (la decorrenza)
L'art. 6 comma terzo dlgs 192/2005, nel testo da ultimo modificato dal dlgs 311/2006,
così dispone: "Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o di singole
unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica in base ai commi 1,
1-bis, 1-ter e 1-quater, detto attestato è allegato all'atto di trasferimento a titolo oneroso,
in originale o copia autenticata".
A sua volta l’art. 15 ottavo comma del dlgs 192/2005 stabilisce che: "In caso di violazione
dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 3, il contratto e' nullo. La nullità può
essere fatta valere solo dall'acquirente".
Attualmente (e sino al 1 luglio 2008) l'obbligo di allegazione riguarda i
seguenti edifici:
A
I "NUOVI EDIFICI":
ossia gli edifici costruiti in forza di permesso
di costruire o di denuncia di inizio
attività rispettivamente richiesto o presentata
DOPO l'8 ottobre 2005 (in caso di
permesso di costruire è alla data della richiesta
e non alla data del rilascio che bisogna
fare riferimento: per cui se la richiesta
è stata effettuata PRIMA dell'8 ottobre
ma il permesso di costruire è stato rilasciato
dopo tale data l'allegazione non è
obbligatoria)
La definizione di "nuovi edifici" - varianti - abusi
edilizi
In base al combinato disposto degli artt. 6 e 3 del
dlgs 192/2005 l’attestato di certificazione energetica
deve essere richiesto, a decorrere dal 2 febbraio
2007 (data di entrata in vigore del Dlgs 311/2006),
per gli edifici di nuova costruzione, tali dovendosi
considerare, giusta quanto disposto dall'art. 2 primo
comma lett b) dlgs 192/2005, gli edifici per i quali
la richiesta del permesso di costruire o la denuncia
di inizio attività (ovviamente per gli interventi di
cui all'art. 22 terzo comma D.P.R. 380/2001 Testo
Unico in materia edilizia), sia stata presentata successivamente
alla data di entrata in vigore del dlgs
in commento (ossia dopo l'8 ottobre 2005)
Nessun particolare problema sembra porsi per l'individuazione
degli immobili di "nuova costruzione",
fermo restando che è al primo titolo edilizio
(quello in base al quale è stata autorizzata "ab origine"
la costruzione) che bisogna fare riferimento;
solo se il progetto è stato presentato dopo l'8 ottobre
2005 l'obbligo di dotazione del certificato energetico
sussiste sin dal 2 febbraio 2007; in caso contrario,
l'obbligo di allegazione sorgerà solo a decorrere
dal 1 luglio 2008 o dal 1 luglio 2009, a seconda
della diversa tipologia di edificio trasferito (a meno
che si tratti di fabbricati di superficie utile superiore
a 1000 mq per i quali l'obbligo di allegazione sussiste
già dal 1 luglio 2007, a prescindere dall'epoca di
costruzione).
Nè può ritenersi che tale obbligo sorga per effetto di
successive eventuali varianti al progetto originario.
Pertanto, qualora dopo la richiesta originaria, venissero
presentate richieste di varianti in corso
d’opera, ai fini della disciplina in commento, si dovrà
far sempre riferimento alla data della presentazione
del progetto originario. Ovviamente qualora
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si trattasse, più che di una variante in corso d’opera,
della presentazione di un nuovo progetto, radicalmente
diverso dal progetto originario, e sostitutivo
del progetto originario, si dovrà, invece, fare riferimento
alla data della nuova richiesta. In base a consolidato
orientamento giurisprudenziale, la variante
viene distinta dal nuovo progetto qualora
comporti variazioni quantitative e/o qualitative rispetto
al progetto originario, senza peraltro stravolgere
il progetto originario e quindi senza toccare
quelle che sono le caratteristiche sostanziali del
progetto originario stesso: in sostanza si è in presenza
di una variante quando la costruzione, nonostante
le variazioni e le modifiche apportate in corso
d'opera, può ancora ricondursi al progetto originario
e, pertanto, ritenersi regolata dal primo titolo
edilizio.
Non prevedendo, poi, la normativa in commento,
eccezioni di sorta, deve ritenersi la regola in questione
applicabile anche in caso di abusi edilizi,
ossia di costruzioni realizzate (costruite ex novo o
radicalmente ristrutturate) in assenza di titolo edilizio
o in totale difformità. Pertanto se, a seguito di
un abuso "totale", la richiesta del rilascio del titolo
edilizio in "sanatoria" sia successiva alla data dell'8
ottobre 2005, benchè i lavori di costruzione o ristrutturazione
siano iniziati (abusivamente) o siano
stati eseguiti in totale difformità, in data precedente,
troverà, comunque, applicazione la normativa del
dlgs 192/2005 (obbligo di adeguamento degli edifici
ai criteri e parametri finalizzati al miglioramento
della prestazione energetica, obbligo di presentare,
unitamente alla dichiarazione di fine lavori, l'attestato
di qualificazione energetica e obbligo di dotazione
e di allegazione agli atti traslativi dell'attestato
di certificazione energetica). Ovviamente se si
tratta non tanto di un abuso "totale" (costruzione o
ristrutturazione integrale in assenza di titolo edilizio
o in totale difformità) bensì di un abuso "minore"
(ossia una variante a progetto debitamente e regolarmente
autorizzato eseguita in assenza di titolo
edilizio ovvero in totale difformità) tornerà applicabile
la disciplina sopra illustrata per tutte le varianti
in corso d'opera: sarà sempre alla data di presentazione
del primo progetto che si dovrà fare riferimento
per determinare l'applicabilità o meno della
disciplina in commento.
B
GLI EDIFICI RADICALMENTE
RISTRUTTURATI:
ossia gli edifici di superficie utile superiore
a 1000 mq. che siano stati oggetto di
interventi di ristrutturazione radicale in
forza di permesso di costruire o di denuncia
di inizio attività rispettivamente richie-
Gli interventi di recupero edilizio rilevanti ai fini
dell'allegazione della certificazione energetica
In caso di interventi di "recupero edilizio" di edifici
esistenti è prevista una disciplina
“differenziata”, con diversi gradi di applicazione
della nuova normativa a seconda del tipo di intervento.
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sto o presentata DOPO l'8 ottobre 2005
Per "ristrutturazione radicale" ai fini della
disciplina in tema di allegazione della certificazione
energica si intendono:
- la ristrutturazione integrale degli elementi
edilizi costituenti l'involucro di
edifici esistenti di superficie utile superiore
a 1000 metri quadrati
- la demolizione e ricostruzione di edifici
esistenti di superficie utile superiore a
1000 metri quadrati)
In particolare l’obbligo per il proprietario di dotarsi
dell’attestato di certificazione energetica è previsto
solo nei casi di:
- ristrutturazione integrale degli elementi edilizi
costituenti l'involucro di edifici esistenti di superficie
utile superiore a 1000 metri quadrati (dovendosi
intendere per “involucro” l’insieme delle
strutture edilizie esterne che delimitano l’edificio);
- demolizione e ricostruzione di edifici esistenti di
superficie utile superiore a 1000 metri quadrati;
(interventi che per comodità abbiamo qui definito
di “ristrutturazione radicale”)
Non vi è obbligo di dotazione dell’attestato di
certificazione energetica, invece, se l’edificio è
oggetto di uno degli altri interventi edilizi previsti
dall’art. 3 comma 2 del dlgs 192/2005 (alla lettera
b ed alla lettera c) ossia in caso di:
- ampliamento di edifici esistenti volumetricamente
superiore al 20% dell'intero edificio (limitatamente
all'ampliamento),
- ristrutturazioni totali o parziali, manutenzione
straordinaria dell'involucro edilizio e ampliamenti
volumetrici anche diversi da quelli sopra elencati
In relazione a detti interventi edilizi, tra i quali
possono farsi rientrare, ad esempio:
- le ristrutturazioni interne comportanti anche aumento
delle unità immobiliari;
- il mutamento di destinazione d'uso
- il recupero a fini residenziali dei sottotetti
- gli ampliamenti di fabbricati esistenti
si applica la disciplina del dlgs 192/2005 relativamente
all’obbligo del rispetto dei parametri e dei
criteri costruttivi volti ad assicurare una migliore
efficienza energetica ed un risparmio nei consumi
e relativamente all'obbligo della presentazione,
unitamente alla dichiarazione di fine lavori, dell'attestato
di qualificazione energetica, ma non anche
la disciplina relativa all’obbligo di dotazione
e di allegazione dell’attestato di certificazione
energetica.
Stranamente il dlgs 192/2005 (neppure dopo le
modifiche introdotte dal dlgs 311/2006) non individua,
per le ristrutturazioni, al contrario di quanto
avviene per le nuove costruzioni, la tipologia interessata
dalla nuova normativa in relazione alla
data di presentazione della richiesta di rilascio del
premesso di costruire o della denuncia di inizio attività;
tuttavia, al riguardo, si può ragionevolmente
ritenere applicabile, in via analogica, il principio
desumibile dalla disciplina dettata dall'art. 2 per
gli edifici di nuova costruzione; l'obbligo di dotazione
dell’attestato di certificazione energetica dovrà
pertanto ritenersi sussistente, con decorrenza 2
febbraio 2007 (originariamente 8 ottobre 2005),
per gli edifici oggetto di ristrutturazione (alle condizioni
sopra indicate) per la quale la richiesta del
rilascio del permesso di costruire o la denuncia di
inizio attività siano state presentate DOPO la sud5
detta data dell’8 ottobre 2005.
Al contrario di quanto sopra osservato con riguardo
agli edifici di "nuova costruzione", in questo
caso non si esclude che qualche obiettiva difficoltà
potrebbe porsi (specie per i Notai privi di competenze
tecniche in materia edilizia) nell'individuare
le fattispecie di "ristrutturazione integrale" che
fanno sorgere l'obbligo di dotare l'edificio dell'attestato
di certificazione energetica (in quanto la
fattispecie della ristrutturazione rilevante ai fini
energetici non coincide con la fattispecie della ristrutturazione
edilizia rilevante ai fini urbanistici,
così come disciplinata dagli artt. 3 e 10 D.P.R.
380/2001 - Testo Unico in materia edilizia). La
norma in commento, peraltro, pone determinate
specifiche condizioni:
- la ristrutturazione deve coinvolgere, in maniera
"integrale" gli elementi edilizi costituenti l'involucro
degli edifici: deve trattarsi, pertanto, di interventi
"radicali" che incidono sull'intero involucro
esterno dell'edificio, copertura, mura perimetrali,
infissi, ossia su quegli elementi strutturali che
se eseguiti con particolari accorgimenti di carattere
tecnico, possono condurre a significativi risparmi
energetici ed ad una migliore prestazione energetica
dell'edificio. Debbono pertanto escludersi dall'ambito
di applicazione della norma in commento,
interventi parziali e settoriali, tali da non poter incidere
in maniera significativa sulle prestazioni
energetiche (ad esempio rifacimento della sola copertura,
sostituzione di soli infissi, manutenzione
delle pareti, ecc. ecc.) ovvero interventi non incidenti
sull'involucro esterno dell'edificio (ad esempio
ristrutturazioni "interne" ad edifici o a singole
unità immobiliari)
- l'intervento deve riguardare edifici di superficie
utile superiore a 1000mq; non è sufficiente, per
rientrare nell'ambito di applicazione della norma in
commento, la ristrutturazione di una porzione dell'intero
immobile (ad esempio di un appartamento
in un edificio condominiale), ma la ristrutturazione
deve riguardate l'intero edificio e lo stesso deve
avere una superficie utile superiore a 1000mq. Al
contrario sembra plausibile ritenere che, nel caso
di cessione di un'unità anche di superficie inferiore
a 1000 mq., facente parte di un edificio nel suo
complesso di superficie utile superiore a 1000mq.
e che sia stato oggetto di integrale ristrutturazione
nel senso sopra precisato, si dovrà allegare all'atto
traslativo la certificazione energetica sin dal 2 febbraio
2007 (semprechè il progetto di ristrutturazione
sia stato presentato dopo l'8 ottobre 2005)
- l'intervento potrà anche consistere nella demolizione
e ricostruzione di edifici esistenti purchè
sempre di superficie utile superiore a 1000 metri
quadrati. Si tratta di una fattispecie, la demolizione
e successiva ricostruzione con la stessa sagoma e
volumetria, che il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in
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materia edilizia) definisce come intervento di "ristrutturazione
edilizia".
Da segnalare che secondo le definizioni ricavabili
dall'Allegato A al dlgs 192/2005:
- per involucro edilizio si intende l'insieme delle
strutture edilizie esterne che delimitano un edificio;
- per superficie utile si intende la superficie netta
calpestabile di un edificio (nel calcolo si tiene
conto solo della superficie della struttura edificata
esclusi cortili o aree esterne di pertinenza)
C
GLI EDIFICI "AGEVOLATI":
ossia gli immobili sui quali siano stati eseguiti,
successivamente al 1 gennaio 2007,
interventi finalizzati al miglioramento
delle prestazioni energetiche per i quali si
intenda accedere agli incentivi ed alle
agevolazioni di qualsiasi natura, sia come
sgravi fiscali o contributi a carico di fondi
pubblici o della generalità degli utenti, in
relazione ai quali sia già stato rilasciato
l'attestato di certificazione energetica o,
in via transitoria l'attestato di qualificazione
energetica.
Le agevolazioni rilevanti ai fini della disciplina
sulla certificazione energetica
Benchè la norma (art. 6 comma 1ter dlgs 192/2005)
faccia riferimento ad "agevolazioni di qualsiasi
natura" deve trattarsi di agevolazioni comunque
finalizzate al miglioramento dell'efficienza energetica
degli edifici
Si pensi, al riguardo, alle varie agevolazioni introdotte
dalla legge 27 dicembre 2006 n. 296 (finanziaria
per il 2007) ed in particolare:
- alle detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione
energetica di edifici esistenti eseguiti
nel 2007 di cui all'art. 1 commi da 344 a 349
suddetta legge 296/2006;
- ai contributi sugli extra-costi sostenuti per
contenere il fabbisogno di energia per nuovi
edifici di volumetria superiore a diecimila metri
cubi, i cui lavori inizino entro il 31 dicembre
2007 e termino entro i successivi tre anni di cui
all'art. 1 commi 351 e 352 suddetta legge
296/2006;
La dotazione e conseguente allegazione dell'attestato
di certificazione energetica invece non è necessario
per accedere ad altre agevolazioni (ad
esempio alle agevolazioni prima casa in caso di
compravendita)
Bisognerà verificare caso per caso se il cedente abbia
eseguito simili interventi e se si sia già fatto rilasciare
l'attestato necessario per accedere agli incentivi
ed agevolazioni fiscali (una clausola in contratto
riportante una dichiarazione del cedente in
senso positivo o negativo in relazione a simili interventi
potrebbe essere alquanto opportuna).
D
GLI EDIFICI "PUBBLICI"
Ossia edifici pubblici o detenuti da soggetto
pubblici per i quali DOPO il 1 luglio
2007 siano stati rinnovati ovvero stipulati
nuovi contratti relativi alla gestione degli
impianti termici o di climatizzazione
Condizioni per gli edifici pubblici
In particolare è previsto (art. 6 comma 1 quater
dlgs 192/2005) che, a decorrere dal 1 luglio 2007,
tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione
degli impianti termici o di climatizzazione
relativi a edifici pubblici ovvero nei quali figura
comunque come committente un soggetto pubblico,
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debbono prevedere la predisposizione dell'attestato
di certificazione energetica dell'edificio o dell'unità
immobiliare interessata entro i primi sei mesi di vigenza
contrattuale, con predisposizione ed esposizione
al pubblico della targa energetica
Dal combinato disposto dei commi 1 quater e 3 del
art. 6 dlgs 192/2005 discende che l'obbligo di allegazione
dell'attestato di certificazione energetica
sussiste non solo nel caso di trasferimento di edifici
di proprietà di un soggetto pubblico (Stato, Enti
pubblici territoriali, Enti pubblici economici, ecc.)
ma anche nel caso di trasferimento di edifici che
siano comunque detenuti o utilizzati da un soggetto
pubblico (a titolo di locazione o di comodato) posto
che la norma ricollega l'obbligo di allegazione alla
circostanza che successivamente al 1 luglio 2007
venga stipulato un nuovo contratto o venga rinnovato
il contratto relativo alla gestione degli impianti
termici o di climatizzazione e relativo a edifici non
solo di proprietà pubblica ma anche nei quali figura
comunque come committente un soggetto pubblico
(che per l'appunto detiene e comunque utilizza a
qualsiasi titolo l'edificio medesimo).
Peraltro l’obbligo di allegazione non riguarda tutti i
trasferimenti di edifici pubblici o di edifici detenuti
da soggetti pubblici posti in essere dopo il 1 luglio
2007: la disposizione in commento, infatti, subordina
l’obbligo di allegazione alla circostanza che dopo
il 1 luglio 2007 sia stato rinnovato ovvero sia
stato stipulato un nuovo contratto relativo alla gestione
degli impianti termici o di climatizzazione
relativi agli edifici da trasferire. In mancanza della
stipula di un nuovo contratto di gestione o del rinnovo
del contratto già in essere, successivamente al
1 luglio 2007, non vi sarà alcun obbligo di allegazione
(a meno che si tratti di edificio per il quale
l'obbligo di allegazione discende da altra disposizione
del dlgs 192/2005: ad esempio edificio di
"nuova" costruzione ovvero di superficie superiore
a 1000 mq.)
E
GLI EDIFICI DI SUPERFICIE UTILE
SUPERIORE A 1.000 MQ
Ossia gli edifici o singole unità, a prescindere
dall'epoca di costruzione e dalla data
in cui è stata fatta la richiesta del titolo
edilizio, di superficie utile superiore a 1000
mq, semprechè l'atto traslativo abbia per
oggetto l'intero immobile.
Rinvio
Per le problematiche inerenti l'individuazione delle
tipologie di edifici interessate dall'obbligo di dotazione
e conseguentemente di allegazione della certificazione
energetica (l'obbligo riguarda anche i fabbricati
industriali? O debbono ritenersi esclusi in
relazione al disposto dell'art. 3 ultimo comma dlgs
192/2005? L'obbligo riguarda solo gli edifici con
impianti di riscaldamento e/o climatizzazione o riguarda
anche gli edifici dotati di solo impianto di
illuminazione?) vedasi i paragrafi che seguono
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Dal 1 luglio 2008 l'obbligo di allegazione riguarderà oltre gli edifici di
cui sopra sub A), sub B), sub C) e sub D) anche i seguenti edifici:
GLI EDIFICI IN GENERE (escluse singole
unità immobiliari di superficie inferiore
a 1000 mq).
Ossia:
- singole unità di superficie utile superiore
a 1000 mq (a prescindere dall'epoca di costruzione)
che debbano essere trasferite a
titolo oneroso, a condizione che venga trasferito
l'intero immobile
- gli edifici di qualsiasi superficie utile (e
quindi anche inferiore 1000 mq.) (a prescindere
dall'epoca di costruzione) che
debbano essere trasferiti a titolo oneroso,
a condizione che venga trasferito l'intero
immobile
Restano, pertanto, escluse le singole unità
immobiliari di superficie inferiore a 1000
mq
Rinvio
Per le problematiche inerenti l'individuazione delle
tipologie di edifici interessate dall'obbligo di dotazione
e conseguentemente di allegazione della certificazione
energetica (l'obbligo riguarda anche i fabbricati
industriali? O debbono ritenersi esclusi in
relazione al disposto dell'art. 3 ultimo comma dlgs
192/2005? L'obbligo riguarda solo gli edifici con
impianti di riscaldamento e/o climatizzazione o riguarda
anche gli edifici dotati di solo impianto di
illuminazione?) vedasi i paragrafi che seguono.
Dal 1 luglio 2009 l'obbligo di allegazione riguarderà:
TUTTI GLI EDIFICI
Ossia ogni e qualsiasi edificio che debba
essere trasferito a titolo oneroso, a prescindere
dalla superficie utile o dall'epoca
di costruzione.
Rinvio
Per le problematiche inerenti l'individuazione delle
tipologie di edifici interessate dall'obbligo di dotazione
e conseguentemente di allegazione della certificazione
energetica (l'obbligo riguarda anche i fabbricati
industriali? O debbono ritenersi esclusi in
relazione al disposto dell'art. 3 ultimo comma dlgs
192/2005? L'obbligo riguarda solo gli edifici con
impianti di riscaldamento e/o climatizzazione o riguarda
anche gli edifici dotati di solo impianto di
illuminazione?) vedasi i paragrafi che seguono.
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L'OBBLIGO DI ALLEGAZIONE (gli atti)
Al fine di assicurare quella funzione di "strumento di informazione" propria dell'attestato
di certificazione energetica, il legislatore ha prescritto, in caso di trasferimento a
titolo oneroso di interi immobili o di singole unità immobiliari, che lo stesso debba essere
allegato all'atto traslativo, e ciò a pena di nullità (relativa) dell'atto medesimo.
L'art. 6 comma terzo dlgs 192/2005, nel testo da ultimo modificato dal dlgs 311/2006,
così dispone: "Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o di singole
unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica in base ai commi 1,
1-bis, 1-ter e 1-quater, detto attestato è allegato all'atto di trasferimento a titolo oneroso,
in originale o copia autenticata".
Questo era, invece, il testo originario del dlgs 192/2005: "Nel caso di compravendita
dell'intero immobile o della singola unità immobiliare, l'attestato di certificazione energetica
e' allegato all'atto di compravendita, in originale o copia autenticata"
Con il dlgs 311/2006 si è pertanto chiarito che l'obbligo di allegazione riguarda non la
sola compravendita ma qualsiasi atto di trasferimento a titolo oneroso. Deve trattarsi,
peraltro, di atti per i quali sia richiesto a carico dell'acquirente un "corrispettivo" e quindi
di atti che comportino per tale motivo "sollecitazione del mercato immobiliare", ossia
di atti che comportino l’immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione
di edifici.
A sua volta l’art. 6 comma quarto dlgs 192/2005, così dispone: “ Nel caso di locazione
di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione
energetica in base ai commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater, detto attestato è messo a disposizione
del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme
all'originale in suo possesso.”
Pertanto, anche nel caso di locazione, secondo la valutazione del legislatore, deve essere
assicurata al conduttore opportuna informazione circa la prestazione e l'efficienza energetica
nonché il rendimento dell'edificio, ma, in questo caso, anziché attraverso l'allegazione
al contratto, con la previsione dell'obbligo a carico del locatore della messa a disposizione
e/o consegna dell'attestato al conduttore (non può, invece, non lasciare perplessi
l'attribuzione al proprietario di questa singolare facoltà di attestare la conformità
all'originale della copia dell'attestato dallo stesso rilasciata)
Per una esemplificazione degli atti per i quali sussiste l'obbligo di allegazione vedasi la
TABELLA A (per le questioni applicative in ordine ai suddetti atti traslativi per i quali
sussiste l'obbligo di allegazione vedasi invece la TABELLA B).
Restano invece esclusi dall'obbligo di allegazione, gli atti comunque non riconducibili
alla categoria degli "atti traslativi a titolo oneroso" e che non comportano "sollecitazione
del mercato immobiliare", quali ad esempio gli atti a titolo gratuito, gli atti ad effetti
obbligatori, le operazioni societarie straordinarie diverse dai conferimenti e dalle assegnazioni.
Per una esemplificazione degli atti per i quali NON sussiste l'obbligo di allegazione
vedasi la TABELLA C
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TABELLA A
Atti per i quali sussiste l'obbligo di allegazione
Compravendita
Permuta Già prima della modifica introdotta dal dlgs
311/2005 si riteneva applicabile la disciplina in
materia di certificazione energetica anche alla
permuta, quanto meno argomentando ex art. 1555
c.c. ("le norme stabilite per la vendita si applicano
alla permuta, in quanto con questa compatibili")
Assegnazioni di alloggi da cooperative
edilizie ai propri soci
Essendo previsto a carico dei soci l'obbligo di versamenti
di somme a favore della cooperativa a titolo
di corrispettivo per l'assegnazione, l'operazione
va ricondotta, agli effetti della disciplina sulla
certificazione energetica, nella categoria degli atti
traslativi a titolo oneroso
Locazione Da segnalare, peraltro, che nel caso di locazione,
l'attestato di certificazione energetica deve essere
messo a disposizione del conduttore o deve allo
stesso essere consegnato in copia dichiarata dal
proprietario conforme all'originale in suo possesso.
Tuttavia se si considera che la mancata consegna o
la mancata messa a disposizione del conduttore
dell’attestato di certificazione energetica è sanzionata
con la nullità relativa del contratto, appare
più che opportuno, procedere , anche nel caso di
locazione, all’allegazione dell’attestato al contratto,
al fine di evitare contestazioni future circa
l’avvenuta consegna o l’avvenuta “messa a disposizione”
dell’attestato e quindi circa la validità o
meno del contratto.
Si fa, inoltre, notare che per i fabbricati "preesistenti"
(non costruiti o radicalmente ristrutturati in
base a titolo richiesto dopo l'8 ottobre 2005) l'obbligo
di dotazione dell'attestato di certificazione
energetica sorge solo in caso di loro "trasferimento
a titolo oneroso" e non anche nel caso di
loro locazione, benché l'art. 6 comma quarto preveda
l'obbligo di consegna di detto attestato anche
al conduttore nel caso di stipula di contratti di locazione
(pertanto solo nel caso in cui il fabbricato
preesistente sia stato oggetto di un precedente atto
traslativo, cui sia stato allegato l’attestato,
quest’ultimo in occasione della stipula di un contratto
di locazione, dovrà essere consegnato o messo
a disposizione del conduttore; in questo senso va
inteso il richiamo all’art. 6 comma 1 bis dlgs
192/2005 compiuto nell’art. 6 quarto comma in
commento)
Leasing L'obbligo di allegazione della certificazione energetica
riguarda sia l'atto di acquisto da parte della
società di leasing che il successivo atto di riscatto,
entrambi riconducibili nella categoria degli atti
traslativi a titolo oneroso. Anche al contratto di locazione
finanziaria va allegata la certificazione
energetica. L'obbligo di allegazione, in caso di lo11
cazione finanziaria, può sostenersi applicando in
via estensiva la disposizione dell'art. 6 comma
quarto dlgs 192/2005 (relativo alla locazione di
immobili). Da segnalare, peraltro, che in base a
tale norma, l'attestato di certificazione energetica
deve essere messo a disposizione del conduttore o
deve allo stesso essere consegnato in copia dichiarata
dal proprietario conforme all'originale in suo
possesso; non sarebbe quindi necessaria la allegazione.
Tuttavia se si considera che la mancata consegna
o la mancata messa a disposizione del conduttore
dell’attestato di certificazione energetica è
sanzionata con la nullità relativa del contratto, appare
più che opportuno, procedere , anche nel caso
di locazione, all’allegazione dell’attestato al contratto,
al fine di evitare contestazioni future circa
l’avvenuta consegna o l’avvenuta “messa a disposizione”
dell’attestato e quindi circa la validità o
meno del contratto.
Datio in solutum
Transazione
Conferimento di edifici in società
Assegnazione di edifici da società (a seguito
di liquidazione, di recesso di socio,
ecc.)
Costituzione di rendita vitalizia (comportante
trasferimento di edifici)
Vitalizio "alimentare"(comportante trasferimento
di edifici)
Divisione con conguagli Vedi la Tabella C alla voce "divisione"
Cessione o conferimento in società di
azienda (comprendente tra i beni aziendali
degli edifici)
Affitto di azienda (comprendente tra i beni
aziendali degli edifici)
L'obbligo di allegazione in caso di affitto di azienda
lo può sostenersi applicando in via estensiva la disposizione
dell'art. 6 comma quarto dlgs 192/2005
(relativo alla locazione di immobili).
Da segnalare, peraltro, che in base a tale norma,
l'attestato di certificazione energetica deve essere
messo a disposizione del conduttore o deve allo
stesso essere consegnato in copia dichiarata dal
proprietario conforme all'originale in suo possesso;
non sarebbe quindi necessaria la allegazione. Tuttavia
se si considera che la mancata consegna o la
mancata messa a disposizione del conduttore
dell’attestato di certificazione energetica è sanzionata
con la nullità relativa del contratto, appare
più che opportuno, procedere , anche nel caso di
locazione, all’allegazione dell’attestato al contratto,
al fine di evitare contestazioni future circa
l’avvenuta consegna o l’avvenuta “messa a disposizione”
dell’attestato e quindi circa la validità o
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meno del contratto.
Decreto di trasferimento a seguito di procedura
esecutiva
Si ritiene che l'obbligo di allegazione dell'attestato
di certificazione energetica sussista anche per il
decreto di trasferimento a seguito di procedura
esecutiva; infatti anche in questo caso si è in presenza
di un fenomeno traslativo a titolo oneroso,
con immissione nel mercato di un immobile, a
fronte del quale deve essere garantito il diritto dell'acquirente
ad una completa informazione dello
"status energetico" dell'edificio.
Si ritiene, peraltro, che l'obbligo di allegazione riguardi
i decreti di trasferimento relativi a procedure
apertesi dopo l'8 ottobre 2005, non potendo la
disciplina dettata dal dlgs 192/2005 ritenersi applicabile
retroattivamente anche a procedure apertesi
prima della sua entrata in vigore.
TABELLA B
Questioni applicative in relazione agli atti traslativi di cui alla Tabella A
Quali diritti debbono avere per oggetto gli
atti traslativi di cui alla tabella A affinché
scatti l'obbligo di allegazione della certificazione
energetica?
La disposizione dell'art. 6 comma terzo dlgs
192/2005 parla genericamente di "trasferimento a
titolo oneroso di interi immobili o di singole unità
immobiliari" senza peraltro precisare il diritto oggetto
dell'atto traslativo. Nel silenzio del legislatore
al riguardo deve ritenersi applicabile la nuova
normativa in tema di certificazione energetica:
- sia nel caso di cessione dell'intera proprietà che
nel caso di cessione di una quota di comproprietà
- sia nel caso di trasferimento della piena o della
nuda proprietà che di trasferimento di altro diritto
reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione).
- sia nel caso di costituzione che nel caso di rinuncia
(ovviamente a titolo oneroso) di diritti reali di
godimento (usufrutto, uso, abitazione).
Deve ritenersi sussistente l'obbligo di allegazione
anche nel caso di trasferimento della proprietà superficiaria
di edificio già costruito; va invece
escluso tale obbligo nel caso di costituzione del diritto
di superficie, non sussistendo ancora in questo
momento un edificio per il quale possa essere rilasciata
la certificazione energetica.
Deve escludersi l'obbligo di allegazione anche nel
caso di costituzione di servitù (vedi TABELLA C)
Nel caso di ritrasferimento dello stesso
immobile può essere "richiamato" l'attestato
di certificazione energetica già allegato
al titolo di provenienza?
Al quesito si ritiene di dover dare risposta in senso
negativo.. Infatti se scopo della norma è quello di
garantire una completa informazione dell'acquirente
in ordine al rendimento energetico dell'edificio,
appare funzionale al perseguimento di tale
scopo l'allegazione materiale all'atto dell'attestato
di certificazione energetica. La mera "relatio formale"
non sembra in grado di garantire lo scopo di
informazione cui è preordinata la norma in commento.
E' invece possibile, nei limiti temporali di
validità dell'attestato originario, allegare all'atto di
ritrasferimento copia conforme per estratto auten13
tico dell'attestato originario medesimo (infatti l'art.
6 terzo comma dlgs 192/2005 richiede l'allegazione
non solo in originale ma anche in copia autentica).
Ovviamente non devono essere trascorsi più di dieci
anni dal rilascio di detto attestato, tale essendo il
limite di validità temporale, o comunque non debbono
essere stati eseguiti, nel frattempo, interventi
di ristrutturazione che possano modificare la prestazione
energetica dell'edificio o dell'impianto,
interventi che imporrebbero un aggiornamento
dell'attestato originario.
TABELLA C
Atti per i quali NON sussiste l'obbligo di allegazione
Donazione L'esclusione vale per ogni tipo di donazione e quindi
anche per la donazione rimuneratoria e per la
donazione modale, per le quali potrebbe ravvisarsi
una sorta di "corrispettività", mancando anche per
tali atti di donazione la sollecitazione del mercato
immobiliare
Patto di famiglia (con il quale si trasferisca
un'azienda comprendente edifici ovvero
nel quale sia prevista la liquidazione dei
legittimari in natura mediante il trasferimento
di edifici)
Il patto di famiglia è considerato dalla dottrina
prevalente "atto a titolo gratuito" (il beneficiario a
fronte dell'acquisizione dell'azienda o della partecipazione
societaria è tenuto a liquidare i legittimari,
nulla dovendo invece corrispondere al disponente)
e come non è riconducibile alla categoria
degli atti traslativi a titolo oneroso
Fondo patrimoniale Si tratta di convenzione matrimoniale comportante
la costituzione di un vincolo di destinazione e come
tale non è riconducibile alla categoria degli atti
traslativi a titolo oneroso. Lo stesso dicasi anche
nel caso di fondo patrimoniale comportante trasferimento
della proprietà dell'immobile a favore dei
coniugi, in quanto qualificabile come atto a titolo
gratuito
Assoggettamento di edificio al regime
della comunione legale dei beni (art. 210
c.c.)
Si tratta di convenzione matrimoniale, riconducibile
alla categoria delle donazioni indirette, e come
tale non riconducibile alla categoria degli atti traslativi
a titolo oneroso
Comodato Trattasi di contratto privo di effetti "traslativi".
Inoltre trattasi di contratto "essenzialmente gratuito"
(art. 1803 c.c.) (circostanza che differenzia
tale contratto dalla locazione, contratto invece tipicamente
oneroso e che esclude l'applicazione in via
estensiva al comodato della disciplina di cui all'art.
6 comma 4 dlgs 192/2005)
Trust Deve essere esclusa per il TRUST la natura di atto
traslativo a titolo oneroso, sia per quanto riguarda
il trasferimento dal disponente al trustee (che avviene
a titolo "fiduciario" senza corrispettivo) sia
per quanto riguarda il trasferimento dal trustee a
favore dei beneficiari finali (che avviene a titolo
gratuito senza corrispettivo alcuno a carico dei beneficiari)
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Preliminare Trattasi di atto ad effetti obbligatori, privo di effetti
traslativi.
Divisione senza conguagli Certamente è da escludere l'obbligo di allegazione
per le divisioni per le quali NON sono previsti conguagli
tra le parti, data la natura dichiarativa e
non costitutiva della divisione (secondo la ricostruzione
della dottrina e della giurisprudenza prevalenti).
Più cautela, invece, è consigliabile per il caso
di divisioni con conguagli, specie se in presenza
di conguagli di importo particolarmente rilevante,
si che l'operazione appaia più correttamente qualificabile
come divisione parziale con collegata cessione
di quota.
Identificazione catastale Atto non riconducibile per le sue finalità alla categoria
degli atti traslativi a titolo oneroso
Costituzione di ipoteche Deve ritenersi escluso l'obbligo di allegazione nel
caso di costituzione di ipoteca: l'ipoteca infatti ha
funzione solo di garanzia e l'eventuale trasferimento
a terzi della proprietà non é legato alla volontà
delle parti ma ad una azione giudiziaria di
esecuzione.
Costituzione di servitù (e relative rinunce) Deve ritenersi escluso l'obbligo di allegazione nel
caso di costituzione di servitù non trattandosi di
atto ad effetti traslativi, comportante "sollecitazione
del mercato immobiliare". Con la servitù, infatti,
viene imposto un "peso" a carico di un immobile a
servizio di altro immobile. Manca, invece, l'immissione
nel mercato di un immobile, a fronte del
quale deve essere garantito il diritto dell'acquirente
ad una completa informazione dello "status energetico"
dell'edificio.
Fusione e scissione societaria Deve essere escluso l'obbligo di allegazione della
certificazione energetica agli atti di fusione e scissione,
pur in presenza di edifici nel patrimonio dell'incorporata
o nel patrimonio destinato alla beneficiaria.
La riforma del diritto societario ha definitivamente
confermato la non riconducibilità ai negozi
traslativi delle operazioni di fusione e scissione,
risolvendosi le stesse in vicende meramente
evolutive e modificative degli enti societari, che
conservano la loro identità, pur in un nuovo assetto
organizzativo (in questo senso anche Cass. Sez.
Unite 8 febbraio 2006 n. 2637)
Trasformazioni societarie Non vi è alcun dubbio che simili operazioni attengono
alla disciplina dell'organizzazione e della
struttura societaria, e non hanno assolutamente
effetti traslativi
Cessioni di azioni, quote e partecipazioni
di società proprietarie di immobili
In questo caso l'atto traslativo ha per oggetto le
azioni, le quote o le partecipazioni societarie e non
gli immobili (beni di "secondo grado")
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L'ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE
ENERGETICA (A.C.E.)
Oggetto di allegazione è l'ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA (di seguito
anche A.C.E.)
Cosa deve certificare l'attestato di certificazione
energetica?
A norma dell'art. 2 comma primo lett d) dlgs
192/2005 l"attestato di certificazione energetica o
di rendimento energetico dell'edificio è il documento
redatto nel rispetto delle norme contenute
nel presente decreto, attestante la prestazione
energetica ed eventualmente alcuni parametri
energetici caratteristici dell'edificio"
A sua volta per l'art. 6 comma 6 dlgs 192/2005
"l'attestato di certificazione energetica comprende i
dati relativi all'efficienza energetica propri dell'edificio,
i valori vigenti a norma di legge e valori
di riferimento, che consentono ai cittadini di valutare
e confrontare la prestazione energetica dell'edificio.
L'attestato è corredato da suggerimenti in
merito agli interventi più significativi ed economicamente
convenienti per il miglioramento della
predetta prestazione".
In pratica l'A.C.E deve attestare la "prestazione
energetica" e la efficienza energetica" degli edifici.
Ma cosa si intende per "prestazione energetica"
e per "efficienza energetica"?
Al riguardo l'art. 2 comma primo lett c) dlgs
192/2005 stabilisce che ai fini della normativa dallo
stesso introdotta si definisce "prestazione energetica,
efficienza energetica ovvero rendimento di un
edificio …. la quantità annua di energia effettivamente
consumata o che si prevede possa essere necessaria
per soddisfare i vari bisogni connessi ad
un uso standard dell'edificio, compresi la climatizzazione
invernale e estiva, la preparazione dell'acqua
calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e
l'illuminazione"
Cosa si deve intendere per edificio ai fini
dell'applicazione della disciplina dettata
dal dlgs 192/2005 in tema di certificazione
energetica? In particolare oltre quale
"stadio costruttivo" scatta l'obbligo di allegazione?
L'obbligo di allegazione riguarda gli edifici. Al riguardo
si osserva che, giusta quanto disposto dall'art.
2 primo comma del dlgs 192/2005 (norma non
modificata dal dlgs. 311/2006) , deve intendersi per
edificio, ai fini dell'applicazione della normativa in
commento, il sistema costituito:
- dalle strutture edilizie esterne che delimitano
uno spazio di volume definito,
- dalle strutture interne che ripartiscono detto
volume
- e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici
che si trovano stabilmente al suo interno;
Deve pertanto trattarsi di edificio già ultimato in
tutte quelle che sono le parti edilizie essenziali,
completo di impianti e di tutte quelle finiture (ad
esempio i serramenti) che in qualsiasi modo possa16
no incidere sul consumo e sulle prestazioni energetiche.
Tutto ciò trova conferma:
- sia nella disposizione dell'art. 6 comma 1 dlgs
192/2005, là dove si stabilisce che gli edifici soggetti
alla nuova disciplina "sono dotati, al termine
della costruzione ….. ed a cura del costruttore, di
un attestato di certificazione energetica"
- sia nella succitata disposizione dell'art. 2 primo
comma, dlgs 192/2005, là dove, nel definire gli edifici
e gli elementi costitutivi degli stessi, si fa
espresso riferimento, oltre che alle strutture edilizie
esterne ed interne, anche a tutti gli impianti e dispositivi
tecnologici che si trovano stabilmente al
loro interno.
La nuova disciplina si applicherà, pertanto, ogniqualvolta
venga trasferito un edificio che sia stato
di fatto ultimato, anche per quanto riguarda gli
impianti, a prescindere dalla circostanza che sia già
stata presentata al Comune la dichiarazione di fine
lavori o che sia già stato richiesto il rilascio dell'agibilità.
Ma se per l'applicabilità della nuova disciplina basta
l'avvenuta ultimazione dei lavori, rimane il problema
dell'accertamento di tale momento. Ogniqualvolta
oggetto di un atto traslativo sia un fabbricato
in fase di avanzata costruzione, per il quale
non sia ancora stata presentata la denuncia di fine
lavori o la richiesta per il rilascio dell'agibilità, sarà,
pertanto, necessario verificare se comunque l'edificio
possa considerarsi "ultimato" (completo di tutti
gli elementi, strutture edilizie esterne, strutture edilizie
interne, impianti e dispositivi tecnologici, e
altre finiture condizionanti il consumo), perché in
questo caso sarà necessaria, per la valida stipulazione
dell’atto traslativo, l'allegazione dell'attestato
di certificazione energetica.
Non si può nascondere come nella pratica tale circostanza
non sempre sia facilmente accertabile.
Cosa deve fare il Notaio chiamato a stipulare
un atto traslativo avente per oggetto
un edificio (in corso di costruzione)
per il quale non sia stata ancora presentata
al Comune la dichiarazione di fine
lavori o la richiesta per il rilascio dell'agibilità
ma che si trovi in uno stadio
costruttivo tale da non consentire ancora
il rilascio dell'A.C.E.?
Nel caso in cui oggetto di trasferimento sia un edificio
in corso di costruzione, per il quale non sia
ancora possibile ottenere e quindi allegare l'attestato
di certificazione energetica, sarà quanto mai opportuno
far risultare e quindi documentare nell'atto
la non avvenuta ultimazione dei lavori e quindi la
circostanza che l'edificio si trova in stadio di costruzione
tale da non consentire ancora il rilascio
della certificazione energetica.
Al riguardo si possono ipotizzare due possibili soluzioni,
posto che non spetta di certo al Notaio, privo
fra l’altro delle necessarie competenze tecniche ,
fare accertamenti di sorta circa lo stato di avanza17
mento dei lavori:
- o si ricorre ad una perizia asseverata1 o ad una
relazione tecnica da parte di tecnico abilitato (da
allegare all’atto)
- o si ricorre ad una dichiarazione di parte (in questo
caso il costruttore), possibilmente nella forma
della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
E' ovviamente preferibile la prima soluzione.
